La distinción entre nulidad y anulabilidad en el ámbito de las licencias urbanísticas sigue siendo uno de los aspectos más determinantes de la práctica administrativa. Aunque ambas categorías se refieren a actos que contienen algún tipo de irregularidad, sus efectos son muy distintos y pueden influir decisivamente en la estabilidad de una licencia y en la validez de las obras ejecutadas al amparo de la misma.

En líneas generales, la nulidad de pleno derecho se reserva para aquellos supuestos en los que la licencia se ha concedido prescindiendo de requisitos que pueden considerarse realmente esenciales. Entre ellos suelen situarse las licencias otorgadas sobre suelo de dominio público o protegido, las dictadas sin informes o trámites preceptivos, o las que contradicen de forma clara parámetros urbanísticos estructurales, como la ocupación máxima o la altura permitida. En estos casos, la revisión de oficio no está sujeta a plazos, lo que confiere a esta figura un alcance particularmente intenso.

Por el contrario, la anulabilidad se vincula a infracciones urbanísticas que, aun siendo relevantes, afectan a requisitos que no se califican como esenciales para la validez del acto. Se incluyen aquí parámetros configurativos o secundarios, cuya infracción solo permite impugnar la licencia dentro del plazo máximo de cuatro años mediante declaración de lesividad. Pasado ese tiempo, la licencia queda definitivamente consolidada.

La doctrina del Consell Consultiu de les Illes Balears ha insistido en la importancia de no extender la nulidad más allá de los supuestos previstos por la ley. Sus dictámenes recientes subrayan la necesidad de diferenciar entre requisitos esenciales y necesarios, y ponen de relieve que no toda infracción urbanística tiene la entidad suficiente para privar radicalmente de efectos a un acto administrativo.

En definitiva, la diferencia entre nulidad y anulabilidad no depende solo de la existencia de un incumplimiento, sino de la naturaleza del parámetro vulnerado y de su relevancia dentro del modelo urbanístico. En todo caso, la calificación de una infracción como causa de nulidad o de anulabilidad exige un análisis casuístico, atendiendo a las circunstancias concretas de cada licencia y al peso real que el parámetro infringido tiene en la ordenación urbanística aplicable.