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1.- Introducción
El pasado 2 de octubre se aprobó por el Consejo de Gobierno el nuevo Decreto-ley de Medidas urgentes en materia de vivienda.
Dado el elevado crecimiento de los precios de la vivienda y el alquiler en Baleares y dada la dificultad existente de acceso a la vivienda, el Consejo de Gobierno ha aprobado este Decreto-ley con el que busca, principalmente, aumentar la oferta de vivienda sin consumir territorio, facilitando el acceso a la misma a la clase media y trabajadora, así como a los jóvenes.
La estrategia utilizada consiste en ofrecer beneficios urbanísticos a la iniciativa privada para que sea esta la que promueva e invierta en la nueva creación de viviendas, resultando un coste cero para la financiación pública.
Asimismo, al considerarse la necesidad de vivienda como urgente y con el objetivo de acelerar los procedimientos y la oferta de vivienda, la norma establece que será suficiente con presentar una comunicación previa para llevar a cabo las obras necesarias para la creación de estas viviendas, excepto para aquellas actuaciones de obra nueva y ampliación que sí precisaran licencia urbanística.
Dicha medida no aplica para la solicitud de la licencia de primera ocupación, que deberá solicitarse en todo caso.
2.- Principales medidas del Decreto Ley
Una de las grandes novedades que se introducen para dar respuesta estas necesidades es la creación de un nuevo tipo de vivienda denominada Vivienda de Precio Limitado (VPL).
Creación del concepto VPL
Se trata de una vivienda de un máximo de 90m2, a la que tan solo pueden optar las personas físicas mayores de edad, residentes en Baleares, que no tengan otro inmueble o derecho de uso y que la destinen a uso principal.
La característica de estas VPL es que serán de precio limitado, tanto para su alquiler como para su venta, y tal condición será permanente.
Las VPL podrán ser de dos tipos; serán de tipo 1 aquellas viviendas que se creen en edificaciones ya existentes y serán de tipo 2 serán aquellas que se creen en obras de nueva planta.
Novedades en materia urbanística
Esta norma introduce una serie de medidas que modifican parcial y temporalmente la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares, ofreciendo posibilidades urbanísticas para que se creen nuevas viviendas, más allá de lo permitido por el planeamiento, siendo estas viviendas resultantes VPL.
Todas las medidas que se han tomado son con relación a suelo urbano. Pese a ello, los ayuntamientos tienen la competencia para decidir no aplicarlas o aplicarlas solo parcialmente.
Las principales medidas que prevé el Decreto-ley son las siguientes:
- La posibilidad de convertir locales existentes en viviendas.
El cambio de uso será posible siempre y cuando los locales se encuentren en zonas donde el uso residencial plurifamiliar esté permitido.
- Se incrementan las densidades máximas.
En materia urbanística existe el concepto ‘’índice de densidad de uso’’. Este índice marca el número máximo de viviendas por metro cuadrado que se pueden hacer en una determinada parcela.
Aumentando este índice se permite que en una parcela donde el uso plurifamiliar esté permitido puedan hacerse más viviendas de las que el planeamiento permitía hasta ahora.
- Posibilidad de dividir viviendas unifamiliares entre medianeras.
Las viviendas unifamiliares entre medianeras que se encuentren en suelo urbano con uso residencial unifamiliar permitido y plurifamiliar prohibido, podrán dividirse dando lugar a nuevas viviendas VPL.
- Posibilidad de obtención de cédula de habitabilidad a determinadas viviendas que hasta ahora no podían.
Aquellas edificaciones en suelo urbano que hayan sido implantadas legalmente y por un cambio de planeamiento hayan quedado en situación de inadecuación, así como las viviendas fuera de ordenación por no tener las correspondientes licencias y hayan prescrito, podrán obtener la cedula de habitabilidad o de renovación de habitabilidad si cumplen con las condiciones establecidas en dicha materia.
- Cambio de uso de los terrenos calificados como equipamientos.
Si un terreno está calificado como equipamiento público y todavía no ha sido desarrollado, se permitirá, además del equipamiento, el uso residencial destinado a vivienda protegida en régimen de alquiler.
En parcelas situadas en suelo urbano calificadas como equipamiento privado y que no hayan sido todavía desarrolladas se permitirá, además de equipamiento, el uso residencial destinado a VPL.
- Actuaciones para permitir el crecimiento en altura.
En terrenos urbanos donde esté permitido el uso residencial plurifamiliar podrán autorizarse actuaciones encaminadas a armonizar las alturas de las edificaciones de la manzana o, en ausencia de la misma, del tramo de calle, sin superar en ningún caso la altura del edificio más alto.
Novedades en materia turística
Este Decreto-Ley también introduce novedades en materia de Turismo, modificando parcialmente la Ley 8/2012 de Turismo de las Islas Baleares, e introduciendo la previsión de que, en determinadas parcelas debidamente determinadas por la norma, se podrá instar el cambio de uso de turístico a residencial.
El cambio de uso deberá ser aprobado por la administración urbanística competente en atención a la oportunidad e idoneidad del cambio. Si es aprobado, se referirá al total de la parcela o construcción.
Novedades en la Ley de vivienda
Otra de las novedades de este Decreto-Ley es que se introduce la definición de ‘’alojamiento con espacios comunes’’ dentro del articulo 4 a la Ley 5/2018 de la vivienda de las Islas Baleares.
Este nuevo concepto hace referencia a la modalidad residencial formada por espacios de uso privativo y espacios comunes complementarios. Este es el concepto conocido popularmente como ‘coliving’’.
Esta nueva modalidad se permitirá en aquellas parcelas con usos residenciales permitidos, salvo el unifamiliar, configurándose como una única unidad registral, y pudiéndose destinar a ello la totalidad de un inmueble o pate de este.
Conclusiones
Este artículo contiene una introducción a las principales novedades introducidas por el Decreto-Ley 6/2023 de una forma enunciativa y general.
La norma establece en cada caso concreto los requisitos y procedimientos para poder desarrollar cada una de estas acciones.
Queda a por ver la viabilidad de la aplicación práctica de estas medidas para poder hacer frente a la problemática de acceso a la vivienda en Baleares y comprobar si los beneficios urbanísticos concedidos son suficientemente atractivos para la iniciativa privada para invertir y proceder a la creación y oferta de este nuevo tipo de viviendas VPL.