¿Puedo arrendar mi vivienda para estancias turísticas?

La saturación de turistas en los últimos veranos, el problema de rentas inasumibles de arrendamientos en viviendas para empleados en la temporada turística y la presión del sector hotelero que ha visto reducida la ocupación en sus hoteles ha llevado al actual Govern balear a modificar la Ley de Turismo, señalando al arrendamiento de estancias turísticas en viviendas como el causante principal de dichos problemas. Dicha modificación ha entrado en vigor el 1 de agosto de 2017.

La primera medida resultante de dicha normativa es que se establece una moratoria de doce meses en la que no se podrán solicitar ni conceder nuevas autorizaciones para arrendamientos de estancias turísticas en viviendas. Durante dicho periodo se determinarán qué zonas se consideran aptas para poder arrendar estancias turísticas en viviendas y qué zonas no. Se establecerán a través de Planes de intervención de ámbito turístico (PIAT). Por lo tanto, se deberá esperar este plazo para saber si una vivienda es susceptible de obtener la autorización para arrendar turísticamente la vivienda. Si no se aprobara el PIAT ni se determinaran las zonas aptas en este plazo, podrán solicitarse autorizaciones para viviendas unifamiliares aisladas, entre medianeras y pareados.

Si el inmueble está en zona apta, será preciso para obtener la autorización comprar plazas turísticas que se pondrán a la venta una vez determinado el techo máximo de plazas turísticas, el cual está todavía por determinarse así como el precio por plaza turística. A dichos efectos se creará una bolsa de plazas por una gestora del Govern, quien controlará las altas y bajas de dichas plazas. Debe indicarse que las autorizaciones solicitadas y obtenidas hasta el 31 de julio de 2017 no se verán afectadas por estas nuevas limitaciones, siendo de aplicación la normativa anterior.

Se han incrementado las sanciones entre 20.001 y 40.000 euros en caso de infracción

Hasta el 31 de julio de 2017 la legislación turística permitía el arrendamiento para estancias turísticas en viviendas unifamiliares, pareadas y viviendas unifamiliares entre medianeras. Estaba prohibido dicho arrendamiento en viviendas plurifamiliares y sometidas al régimen de propiedad horizontal. Con la modificación normativa se incluye la posibilidad de que también las viviendas en plurifamiliares y sometidas al régimen de propiedad horizontal puedan ser arrendadas para estancias turísticas aunque con limitaciones.

No se pueden presentar declaraciones responsables para comercializar turísticamente viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal si lo impide el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios. Si no lo impiden será necesario un acuerdo de la junta de propietarios en el cual la mayoría de personas propietarias, que al mismo tiempo constituyan la mayoría de cuotas de propiedad, acepten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas, acuerdo que la mayoría misma puede modificar posteriormente. Este acuerdo se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad, con el fin de informar a terceras posibles personas adquirentes de viviendas. Este acuerdo no será necesario si el título constitutivo o los estatutos ya admiten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas.

Aparte de ello, existen nuevos requisitos que afectan a las viviendas y a la documentación a obtener, indicándose a continuación los principales:

  • En un intento de aplacar el ánimo inversor y especulación inmobiliaria prohíbe que un propietario tenga más de tres viviendas con autorización para arrendar turísticamente.
  • Con el mismo argumento, se exige también una antigüedad mínima de la vivienda. En principio, será de cinco años si no se establece otro plazo reglamentariamente. Además, durante este periodo el uso de la vivienda tiene que haber sido residencial privado.
  • No se permite el inicio de nuevas actividades de comercialización turística en viviendas residenciales situadas en suelo rústico protegido, salvo que se establezcan excepciones.
  • Si pesa sobre la vivienda sanción firme por infracción grave o muy grave de la legalidad urbanística, no se podrá obtener autorización mientras no se restituya la legalidad urbanística.
  • Las viviendas deben contar con cédula de habitabilidad en vigor.
  • El número de plazas turísticas permitidas en cada vivienda vendrá determinado por el número de plazas establecido en dicha cédula de habitabilidad. Deberá contar al menos con un cuarto de baño por cada cuatro plazas.
  • Se debe contar con certificado energético con calificación mínima F para edificaciones anteriores a 2008 y D para las posteriores.
  • Igualmente, se debe disponer de póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil por los daños corporales o materiales que puedan sufrir las personas usuarias de las viviendas durante las estancias en estas. En el caso de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, deben cubrir también los daños que eventualmente puedan ocasionar las personas usuarias a la comunidad de propietarios.
  • Debe arrendarse la totalidad de la vivienda, ya sea por días o semanas, sin que una estancia pueda ser superior a un mes.
  • El plazo de la autorización será de cinco años, salvo disposición distinta reglamentaria. Debiendo acreditarse que se mantienen dichas condiciones para poder prorrogar dicha autorización.
  • Por motivos de seguridad, se deberá remitir a la Dirección General de Policía la información relativa a las personas que se alojen en la vivienda.
  • Deberán prestarse los servicios de limpieza de la vivienda, suministro de ropa de cama, lencería, menaje, mantenimiento de las instalaciones y asistencia telefónica las veinticuatro horas.
  • Si así lo permite el PIAT para una zona apta, un propietario podrá arrendar su vivienda principal durante un plazo no superior a sesenta días por año.

Por último, debe indicarse que se han incrementado las sanciones entre 20.001 euros y 40.000 euros en caso de infracción por no haber presentado la correspondiente declaración responsable de inicio de actividad turística o no cumplir los requisitos legales para su ejercicio. Dicha sanción será aplicable también por la publicidad, la contratación o la comercialización de dichas viviendas. Es decir, que tanto propietarios como comercializadoras podrán verse afectados.

Con la modificación legal se parte de la base de que cualquier arrendamiento inferior a un mes es turístico, acabando con el vacío legal al respecto, siendo prácticamente imposible desvirtuarlo, por lo que, de iniciarse un procedimiento sancionador será muy complicado evitar la imposición de dicha sanción.

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