¿Cómo afecta la nueva ley agraria a las viviendas en suelo rústico?
El proyecto de ley aprobado por el Consell de Govern y pendiente de su tramitación en el Parlament, condicionaría la construcción de viviendas en suelo rústico a una actividad agraria efectiva durante al menos quince años.
Construir una casa en suelo rústico en Baleares podría dejar de depender solo de la licencia urbanística. El Proyecto de Ley agraria de las Illes Balears, que aún no ha sido aprobado y cuyo contenido puede cambiar durante su tramitación, incluye un artículo que vincula estas viviendas a una actividad agraria efectiva.
La norma afectaría a las viviendas unifamiliares aisladas de más de 100 m² construidos que se levanten en parcelas de 14.000 m² o más en suelo rústico. En esos casos, el promotor tendría que cumplir al menos una de las cuatro condiciones que recoge el texto.
Varias de estas condiciones se miden en UTA (Unidad de Trabajo Agrario). Una UTA equivale al trabajo de una persona dedicada a tiempo completo durante un año y sirve para cuantificar la capacidad productiva de una explotación.
La primera opción, y la más sencilla de explicar, es inscribir la finca en una explotación agraria durante un mínimo de diez años, contados desde el fin de las obras. Esta condición constaría tanto en la licencia como en el Registro de la Propiedad, de modo que cualquier futuro comprador la conocería. Además, para obtener la licencia de primera ocupación habría que acreditar la inscripción en el Registro Insular Agrario.
La segunda consiste en presentar un proyecto de inversión agraria para los diez años siguientes. Ese proyecto tendría que detallar las actividades previstas y las inversiones, con su calendario y su coste, y aumentar el potencial productivo de la finca en 0,05 UTA por cada 100 m² construidos.
Los plazos de esta opción serían exigentes. Antes de iniciar las obras debería estar ejecutado al menos el 50 % de la inversión prevista para el primer año, y la licencia de primera ocupación solo se obtendría con toda la inversión ejecutada. Si el proyecto incluye regadío, habría que acreditar además que se dispone efectivamente de agua.
La tercera vía traslada el esfuerzo fuera de la finca. El promotor firmaría un acuerdo en escritura pública con un agricultor profesional o con el titular de una explotación prioritaria de las islas. Este, a su vez, se comprometería a aumentar en 1 UTA el potencial productivo de su propia explotación durante un mínimo de diez años.
La cuarta y última opción es ceder a un banco público de tierras al menos el 50 % de la superficie agraria de la finca no ocupada por la vivienda, también durante diez años. En este caso, el promotor tendría que garantizar un acceso adecuado para que esos terrenos puedan cultivarse.
Estas exigencias no se aplicarían a las viviendas situadas en núcleos rurales ordenados. Tampoco afectarían a las amparadas en la disposición adicional octava de la Ley 12/2017, de urbanismo de las Illes Balears.
Con todo, el aspecto con más consecuencias prácticas es que el compromiso no terminaría con la licencia. La vivienda solo podría utilizarse mientras se mantenga la condición agraria que la justificó. El uso de la casa podría quedar comprometido si la finca deja de estar inscrita, si no se ejecutan las inversiones, si se rompe el acuerdo con el agricultor sin sustituirlo o si se revoca la cesión de tierras.
Esto sería especialmente relevante en las compraventas, ya que el comprador asumiría estas obligaciones y convendría revisarlas con detalle antes de firmar.
