La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, núm. 1732/2025, de 27 de noviembre, resuelve un recurso de casación interpuesto por una comunidad de propietarios frente a una sentencia de la Audiencia Provincial que había declarado válida una cláusula penal incluida en un contrato de mantenimiento de ascensores.

El litigio trae causa de un contrato de tracto sucesivo celebrado entre una comunidad de propietarios y una empresa de mantenimiento, en el que se incluía, como condición general no negociada individualmente, una cláusula que imponía, en caso de resolución unilateral anticipada por parte de la comunidad, el pago del 50% de las cuotas pendientes hasta la finalización del contrato o de su prórroga en vigor.

Tras un primer pronunciamiento favorable a la comunidad en primera instancia, la Audiencia Provincial estimó el recurso de la empresa, considerando válida la cláusula en virtud del principio de autonomía de la voluntad y de la razonable duración del contrato. Frente a esta decisión, la comunidad interpuso recurso de casación, que fue finalmente estimado por el Tribunal Supremo.

El Tribunal Supremo analiza la cláusula desde la perspectiva de la normativa protectora de consumidores y usuarios, en particular los artículos 62.3, 82.1, 87.6 y 83.I del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU).

En este sentido, recuerda que se consideran abusivas aquellas cláusulas no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes. Asimismo, destaca que, en los contratos de tracto sucesivo, se prohíben expresamente las penalizaciones que impongan cargas onerosas o desproporcionadas al consumidor que pretende ejercer su derecho de resolución.

Aunque el Tribunal declara que la inclusión de cláusulas penales no es ilícita en sí misma, subraya que su validez está condicionada a que cumplan una función auténticamente indemnizatoria y no meramente punitiva o disuasoria.

La Sala considera que la penalización del 50% de las cuotas pendientes resulta excesiva, al no existir una relación directa y proporcional entre dicha cantidad y los daños efectivamente sufridos por la empresa como consecuencia de la resolución anticipada.

Además, señala que la empresa predisponente no acreditó la existencia ni la cuantía concreta de los perjuicios derivados de la extinción anticipada del contrato. No se aportaron datos objetivos sobre costes estructurales, inversiones amortizadas, compromisos con terceros o pérdidas económicas reales que justificaran el importe reclamado.

De este modo, la cláusula deja de cumplir su función de liquidación anticipada de daños y perjuicios y pasa a convertirse en un mecanismo de presión económica destinado a disuadir al consumidor de resolver el contrato, lo que resulta incompatible con los principios de buena fe, equilibrio contractual y transparencia.

Un aspecto relevante de la sentencia es la delimitación del alcance del principio de autonomía de la voluntad en el ámbito de la contratación con consumidores. El Tribunal recuerda que dicho principio, consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, no es absoluto, sino que encuentra su límite en las normas imperativas y en la protección de la parte más débil del contrato.

En este sentido, la existencia de una cláusula aceptada formalmente por el consumidor no excluye el control judicial de abusividad, especialmente cuando se trata de condiciones generales predispuestas que no han sido objeto de negociación real.

Asimismo, la Sala aclara que el hecho de que la duración del contrato sea razonable no legitima automáticamente las penalizaciones previstas para su resolución anticipada, debiendo estas superar de manera autónoma el juicio de proporcionalidad.

La sentencia resulta especialmente relevante en relación con la distribución de la carga de la prueba. El Tribunal establece que, cuando una penalización aparece a primera vista como desproporcionada, corresponde al empresario justificar que dicha cuantía responde a un perjuicio real o, al menos, que no resulta excesiva.

De este modo, se refuerza la posición del consumidor, evitando que tenga que soportar penalizaciones automáticas sin base económica objetiva.

Además, la resolución profundiza en la doble función de las cláusulas penales —indemnizatoria y disuasoria—, señalando que el componente disuasorio no puede prevalecer hasta el punto de generar una indemnización manifiestamente desproporcionada.

En conclusión, la Sentencia núm. 1732/2025 del Tribunal Supremo constituye un pronunciamiento de gran relevancia en materia de protección de consumidores en contratos de tracto sucesivo. Al declarar abusiva la cláusula penal del 50%, el Alto Tribunal reafirma la necesidad de que las penalizaciones contractuales respondan a criterios de proporcionalidad, razonabilidad y justificación objetiva.