Kurzfristige Vermietung vs. touristische Vermietung

Es ist manchmal schwierig zu unterscheiden, wann wir vor eine kurzfristige Vermietung (arrendamiento de temporada) oder wann wir vor eine touristische Vermietung uns finden. Die Regulierung und rechtliche Folgen sind verschiedene. Daher ist es wichtig Kenntnis von bedeutender Unterschiede und Einschränkungen zu haben.

Die wesentlichen Unterschiede sind folgende:

Die zivilrechtliche Einstufung einer Ferienvermietung unterliegt zwei Gesetzen: Die kurzfristige Wohnvermietung wird vom Vermietungsgesetz geregelt. Die touristische Vermietung wird hingegen vom Tourismusgesetz der Balearen geregelt. Das Wohnvermietungsgesetz schließt die touristische Vermietung ausdrücklich aus und es ist ein staatliches Gesetz.

Das Tourismusgesetz betreffen nur die Balearen Inseln. Jede autonome Region hat ihr eigenes Tourismusgesetz.

Die kurzfristige Wohnvermietung ist in jeglichen Wohnobjekten erlaubt.

Die touristische Vermietung ist aktuell nur in freistehenden Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und seit der Veröffentlichung des Dekrets 20/2015 von 17. April auch Einfamilienreihenhaus erlaubt, solange diese nicht einer Wohnungseigentumsordnung unterliegt.

Unter einem freistehenden Einfamilienhaus ist zu verstehen, dass auf jedem Grundstück nur ein Wohnhaus erlaubt ist.

Es besteht eine Ausnahme. Es wäre nach vorheriger Beantragung des entsprechenden Verfahrens möglich, Fälle zu genehmigen, in denen mehr als ein Wohnhaus auf einem Grundstück steht. Die Voraussetzung ist, dass es analoge Umstände dafür bestehen.

Unter Doppelhaushälften sind jene Wohnungen zu verstehen, die sich auf ein und demselben Grundstück befinden und der Wohnungseigentumsordnung unterliegen, oder wenn es sich um Einfamilienhäuser auf verschiedenen Grundstücken handelt, die an der mittleren Trennmauer ohne Zwischenraum aneinander gereiht sind.

Doppelhaushälften, die sich auf ein und demselben Grundstück befinden und der Wohnungseigentumsordnung unterliegen, müssen bei dem Antrag der Genehmigung und Einreichung der verantwortlicher Erklärung bei Tourismusministerium eine weitere Erklärung abgeben, dass die Satzungen der Wohnungseigentumsordnung die touristische Vermietung nicht verboten ist.

Falls die Satzungen geändert wären und die touristische Vermietung verboten wäre, würde die touristische Vermietung eingestellt werden müssen.

Unabhängigen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern oder in Form von Reihenhäusern, die der Wohnungseigentumsordnung unterliegen sind nicht erlaubt für touristische Vermietung.

Das Abschließen von Verträgen für einzelne Zimmer oder das Zusammentreffen von Verbrauchern mit unterschiedlichen Verträgen im gleichen Wohnhaus ist nicht erlaubt.

Die Häuser für die touristische Vermietung dürfen über höchstens sechs Schlafzimmer und höchstens zwölf Übernachtungsplätze verfügen. Kinder unter 12 Jahre alt zählen nicht für die Übernachtungsplätze. Die Häuser müssen ein Badezimmer zwischen ein und fünf Gäste, zwei Badezimmer zwischen sechs und acht Gäste, drei Badezimmer zwischen neun und elf Gäste und vier Badezimmer für zwölf Gäste.

Die kurzfristigen Vermietungen haben keine Einschränkungen in Bezug auf Nummer von Schlaf- oder Badezimmer.

Die kurzfristige Wohnvermietung erfordert keine behördliche Genehmigung.

Die touristische Vermietung erfordert eine Genehmigung des Tourismusministeriums. Es dürfen keine Ferienaufenthalte in Wohnhäusern vermarktet werden, für die keine verantwortliche Erklärung über Aufnahme eines Tourismusgewerbes bei der zuständigen Behörde eingereicht wurde. Nach der verantwortlichen Erklärung wird ein Beamter des Ministeriums vor Ort prüfen, ob die angegebenen Angaben richtig sind.

Das Dekret von 17. April 2015 für die Entwicklung des Tourismusgesetzes fordert, dass der Vermarkter mit dem Antrag die Anlage 6 des Dekrets erfüllt und einreicht. Es handelt sich um eine Bewertung des Wohnobjekts mit den mindesten Voraussetzungen. Nach der Bewertung muss das Wohnobjekt mindestens 70 Punkte haben.

Haftpflichtversicherung ist auch erforderlich für touristische Vermietungen.

Mit der Einreichung der verantwortlichen Erklärung darf man aber die Tätigkeit der touristischen Vermietung sofort anfangen.

Die Ausübung des Tourismusgewerbes, ohne die entsprechende verantwortliche Erklärung könnte als schwerwiegende Zuwiderhandlung eingestuft werden. Solche schwerwiegende Zuwiderhandlungen können mit einer Geldbuße zwischen 40.001,- und 400.000,- Euro bestraft werden.

Die kurzfristige Wohnvermietung unterliegt hinsichtlich der Mietdauer keinen Einschränkungen, die touristische Vermietung ist auf zwei Monate begrenzt.

Die kurzfristige Wohnvermietung wird a priori nicht als gewerbliche Tätigkeit eingestuft. Hingegen wird die touristische Vermietung jedenfalls als gewerbliche Tätigkeit eingestuft.

Wie kann die Vermietung eines Wohnobjekts als „touristisch“ eingestuft wird?

 Laut dem touristischen Gesetz wird eine Vermietung als „touristisch“ betrachtet, wenn die Immobilie über Internet-Portale anbietet, die Urlaubsunterkünfte suggerieren.

Auch wenn der Eigentümer den Mietern zwischen deren An- und Abreise irgendeine der Dienstleistungen anbietet, wie sie im Hotelgewerbe üblich und bei touristischer Vermietung auch gesetzlich gefordert sind (z.B. Reinigung während der Zeit der Vermietung), oder aber solche Dienstleistungen bei der Bewerbung der Immobilie erwähnt sind.

Eigentlich muss der Eigentümer einer touristischen Vermietung folgende Dienstleistungen während der Aufenthalt anbieten: regelmäßige Säuberung der Wohnung während der Aufenthalt; Bettwäsche, Handtücher, allgemeine Haushaltsgegenstände und Auffüllen bzw. Wiederbeschaffung; Wartung der Installationen; Öffnungszeiten für Publikumsverkehr während der Geschäftszeiten und 24 Stunden telefonischen Kundendienst für die Touristen oder Verbraucher.

 Ansonsten gelten die Regelungen der Wohnvermietung.

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