Jurisprudencia sobre contratos de compraventa de inmuebles
[Tema abordado en la última sesión de trabajo de los Desayunos de Bufete Buades]
La actual situación de crisis económica y la proliferación de contratos de adhesión ha conllevado la flexibilización del principio > de forma que se puedan ver condicionados por protección al consumidor. En esta tesitura, la reciente jurisprudencia viene tratando distintos supuestos en los que puede producirse la resolución contractual, como pueden ser:
I.- Cláusula rebus sic stantibus (estando así las cosas)
Se trata de aplicar a aquellos supuestos en los que se ha producido un importante cambio de circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de su consumación, que crea una desproporción exorbitante entre las contraprestaciones. Esta alteración permitiría resolver el contrato.
No obstante, se aplica de forma restrictiva y, en general, no es suficiente para la resolución contractual, a pesar de las dificultades de obtención de financiación.
II.- Falta de financiación
La regla general es que la falta de financiación no es causa de resolución, salvo que pueda ser consecuencia de algún incumplimiento de la vendedora, como puede ser la existencia de retraso importante que sea detonante de la falta de dicha financiación. No obstante, hay ciertas excepciones.
También se ha pronunciado la jurisprudencia sobre aquellas cláusulas en las que la vendedora garantizaba la financiación. De no conseguirse, sí puede dar lugar a resolución contractual.
III.- Resolución por falta de licencia de primera ocupación
El pleno del TS se pronunció en que la falta de licencia de primera ocupación no supone un incumplimiento esencial, aunque persista la obligación de obtención por el vendedor, salvo que su no obtención sea debido a incumplimiento en el proyecto por ser contrario a la normativa.
Salvo que esta obtención se haya pactado con carácter esencial.
IV.- Sobre falta de entrega de garantía de los pagos a cuenta
Son diversos los pronunciamientos. Como regla general, si la obra está pendiente de finalización la falta de entrega de la garantía puede constituir excepción al pago de los pagos aplazados o incluso servir de causa de resolución contractual. Una vez finalizada la obra, no puede justificar la resolución. Todo ello cuando estemos dentro del ámbito de aplicación de la ley 57/68 (adquisición por consumidor)
V.- Venta cosa común por uno de los condóminos sin consentimiento del resto
Podemos estar ante un supuesto de nulidad de la venta de la totalidad por uno de los comuneros sin consentimiento del resto o ante venta de cosa ajena, dependerá de las concretas circunstancias.
VI.- Falta pago precio. Art. 1504 CC
El TS no admite el burofax como requerimiento resolutorio del 1504 CC, pero sí admite la interposición de la demanda.
VII.- Ejercicio de la opción de compra mediante mera declaración de voluntad
Se entiende suficiente la mera declaración de voluntad para entender ejercitada la opción de compra, salvo pacto en contrario.
Esta declaración tiene carácter recepticio, por lo que debe recibirse por el concedente. Opera el principio de razonabilidad o posibilidad de conocimiento.
Por Miguel Reus, abogado de Bufete Buades especializado en derecho inmobiliario.