En el mundo jurídico existen instituciones que, pese a estar previstas en nuestras leyes desde hace más de un siglo, siguen siendo unas grandes desconocidas. Una de ellas es el crédito refaccionario, un instrumento pensado para proteger a quienes financian o adelantan materiales y trabajo en la construcción o reparación de inmuebles.

Aunque su nombre pueda sonar arcaico, la reciente Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 24 de junio de 2025 lo trae de nuevo a la actualidad, recordándonos que puede ser una herramienta útil en determinados supuestos.

¿Qué es un crédito refaccionario?

El Código Civil y la Ley Hipotecaria reconocen un privilegio especial a favor de quienes han contribuido a edificar, reparar o mejorar un inmueble. El crédito que nace de esa aportación —ya sea en forma de dinero, de materiales o de trabajo— recibe el nombre de crédito refaccionario.

Su lógica es sencilla: si alguien adelanta recursos para que exista un edificio o se mejore uno ya existente, parece justo que tenga un derecho preferente de cobro sobre ese inmueble ya que esas aportaciones han contribuido de manera directa e inmediata en el mayor valor del inmueble al haberse incorporado al mismo.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, especialmente la Sentencia de 21 de julio de 2000, STS 6148/2000 – ECLI:ES:TS:2000:6148, aclaró que este crédito no se limita al préstamo de dinero, sino que puede nacer de otros contratos vinculados directamente con la obra: ejecución de trabajos, suministro de materiales incorporados al inmueble, etc.

Eso sí, no todo vale: el Tribunal ha marcado límites, excluyendo, por ejemplo, el suministro de maquinaria industrial que, aunque destinada a la actividad desarrollada en un edificio, no forma parte de la construcción del mismo.

¿Cómo se protege este crédito?

La Ley Hipotecaria ofrece al acreedor refaccionario la posibilidad de solicitar una anotación preventiva en el Registro de la Propiedad, que le confiere una protección similar a la hipoteca.

Ahora bien, la norma impone una condición muy clara: la anotación sólo puede practicarse mientras duren las obras. Una vez concluidas, el derecho a anotación caduca a los sesenta días.

Esta fue la clave en el caso resuelto por la DGSJyFP en junio de 2025: la anotación se denegó respecto de varias fincas porque ya constaba inscrita la finalización de las obras, aunque la empresa contratista alegaba que aún no habían terminado.

Este matiz temporal es crucial: si se solicita la anotación demasiado tarde, el crédito pierde la posibilidad de reforzarse registralmente, quedando reducido a una preferencia legal menos eficaz.

¿Por qué se usa tan poco?

Pese a su aparente utilidad, el crédito refaccionario es una figura escasamente utilizada en la práctica. Las razones son varias:

• Desconocimiento: muchos operadores jurídicos e incluso empresas del sector desconocen la existencia de esta garantía.

• Formalismo: exige acudir al Registro de la Propiedad con un contrato escrito y solicitar la anotación en el momento oportuno.

• Existencia de otras modalidades de garantía: la hipoteca inmobiliaria o las garantías personales (avales, seguros de caución) suelen ser los mecanismos preferidos por bancos y promotores.

¿En qué casos puede resultar útil?

Precisamente por ser un instrumento poco habitual, conviene recordar en qué supuestos puede ser práctico:

1. Empresas constructoras o contratistas que ejecutan obras y quieren asegurarse un derecho preferente de cobro frente al promotor.

2. Suministradores de materiales esenciales, como estructuras, hormigón o instalaciones fijas, que se integran en el edificio.

3. Situaciones de incertidumbre financiera, donde el contratista desconfía de la solvencia del promotor y necesita reforzar su posición.

En estos escenarios, el crédito refaccionario ofrece una protección real y directa sobre el inmueble construido o mejorado, lo que puede marcar la diferencia en caso de impago.

Conclusión

El crédito refaccionario es una figura antigua, pero todavía viva, que demuestra cómo instituciones jurídicas aparentemente olvidadas pueden ofrecer soluciones en contextos actuales.

La reciente resolución administrativa y la doctrina del Tribunal Supremo insisten en que se trata de una garantía válida, aunque con condiciones estrictas: sólo es posible anotarlo mientras duren las obras y siempre en conexión directa con la construcción o reparación del inmueble.

Quizá por su tecnicismo, el crédito refaccionario no está extendida. Pero cuando se conoce y se utiliza bien, puede convertirse en un aliado eficaz para proteger a quienes ponen su esfuerzo, materiales o financiación al servicio de una obra.