Obligación de pago de la comisión inmobiliaria en arrendamientos

A raíz de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, se modificó el régimen de pago de la comisión inmobiliaria en caso de arrendamiento.

Dicha obligación de pago ha venido evolucionando en favor del arrendatario desde la aprobación de la Ley de arrendamientos Urbanos hasta la fecha.

En un primer momento la Ley de Arrendamientos Urbanos no indicaba nada respecto de la obligación de pago de comisión inmobiliaria. Por tanto, el pago de la comisión dependía del acuerdo entre todas las partes.

Posteriormente, a finales de 2018, se estableció que la comisión inmobiliaria sería a cargo del arrendador, pero debían cumplirse dos supuestos. El primero, que el arrendador fuera persona jurídica. El segundo, que los servicios de intermediación inmobiliaria no hubieran sido contratados por iniciativa directa del arrendatario. En este caso, aun cuando el arrendador fuera persona jurídica, el arrendatario vendría obligado al pago de la comisión inmobiliaria.

El 6 de marzo de 2019 se aprobó una nueva modificación por la que establecía que el arrendador, si era persona jurídica, debía abonar la comisión inmobiliaria sin excepción alguna.

Dicho texto había permanecido inalterado hasta la aprobación de la Ley por el derecho a la vivienda.

Actualmente, en base a dicha aprobación, se modificó el artículo 20 de la Ley de arrendamientos urbanos, estableciendo que los gastos de comisión inmobiliaria serán a cargo del arrendador, sin salvedad o excepción alguna.

Pero, ¿debe pagar el arrendador la comisión inmobiliaria siempre y en todo caso?

No siempre. Va a depender del tipo de arrendamiento ante el que nos encontremos.

Así, si nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda permanente, se aplica de forma imperativa el título II de la Ley, donde está incluido el citado artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En este supuesto, el arrendador deberá abonar la comisión inmobiliaria.

Cuestión distinta es el supuesto de arrendamiento de una vivienda suntuaria, esto es, una vivienda cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en el que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda.

En este caso, el artículo 4 de la Ley de arrendamientos urbanos establece que estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Por tanto, parece lógico entender que las partes pueden acordar libremente que la comisión inmobiliaria sea abonada por el arrendatario.

Finalmente, nos encontramos ante los denominados arrendamientos de temporada. Estos arrendamientos se consideran, según la Ley de arrendamientos urbanos, para uso distinto de la vivienda.

Según el indicado artículo 4 de la Ley de arrendamientos urbanos, este tipo de arrendamientos se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Por tanto, en este supuesto las partes pueden también acordar libremente que la comisión inmobiliaria sea abonada por el arrendatario.

Marta Rossell asiste a la II Jornada Construcción Sostenible organizada por la ACB

Este jueves, día 28 de septiembre, la Asociación de Constructores de Balears ha celebrado en su sede de Palma la II Jornada Construcción Sostenible: Transitando hacia la circularidad, que ha sido inaugurada por el presidente del Consell Insular de Mallorca, Llorenç Galmés, acompañado de la presidenta de la ACB, Fanny Alba. Al evento acudió en representación de Buades Legal su socia directora, Marta Rossell.

La sesión se ha centrado en ofrecer diferentes claves y la cadena de valor que sustenta el concepto de la «circularidad» en el ámbito de la construcción, uno de los sectores productivos con «más presión y alto potencial de generación de nuevos negocios y productos en torno a la transición circular y la transformación sostenible». Para abordar todas estas cuestiones se seleccionó un elenco de ponentes de reconocido prestigio a nivel nacional con el objetivo de aportar una visión práctica sobre los elementos indispensables a tener en consideración para realizar el tránsito de la economía lineal a la circular del sector construcción.

Gabriel Buades analiza los conflictos en la intermediación turística en Hosteltur TV

El socio de Buades Legal, Gabriel Buades, inaugura una nueva temporada de colaboraciones en el programa de televisión de Hosteltur TV, que se emite los viernes en Fibwi TV, con las tradicionales píldoras informativas del despacho en materia jurídica en la que en esta ocasión analiza los conflictos jurídicos en el ámbito de la intermediación turística.

Videoblog | Gabriel Buades analiza los conflictos en la intermediación turística

El socio de Buades Legal, Gabriel Buades, inaugura una nueva temporada de colaboraciones en el programa de televisión de Hosteltur TV, que se emite los viernes en Fibwi TV, analizando los conflictos en la intermediación turística.

Joan Buades asiste a la recepción ofrecida por la presidenta Prohens al cuerpo consular de Balears

Las páginas de Diario de Mallorca recogen la noticia referente a la recepción ofrecida por la presidenta del Govern Balear, Margalida Prohens, a los diplomáticos del cuerpo consular de las Illes Balears, entre los que se encuentra Joan Buades que, además de socio director de Buades Legal, ostenta el cargo de cónsul honorario del Gran Ducado de Luxemburgo en las Islas.

La presidenta Prohens organiza una recepción al cuerpo consular acreditado en las Illes Balears

El socio director de Buades Legal, Joan Buades, en su condición de Cónsul honorario del Gran Ducado de Luxemburgo en las Islas Baleares, asistió a la recepción oficial que ha ofrecido la presidenta del Govern de las Illes Balears, Margalida Prohens, al cuerpo consular acreditado en las Illes Balears.

Durante el encuentro, que ha tenido lugar en las instalaciones del Palau de la Almudaina y al que ha acudido también la consellera de Presidencia y Administraciones Públicas, Antònia Maria Estarellas, la presidenta Prohens aprovechó para dar la bienvenida a los diplomáticos de cerca de treinta países en nuestra comunidad autónoma.

Nueva temporada de grabaciones del equipo de Buades Legal para Hosteltur TV

Esta semana se han retomado las grabaciones de la nueva temporada del programa Hosteltur TV que han contado con la participación de los socios de la firma, Gabriel Buades y Mateo Juan, junto con la abogada, Roser Servera. De nuevo, los letrados de la firma serán los protagonistas de las «Píldoras jurídicas» que aportarán a los telespectadores de Fibwi TV la información técnica precisa en cada uno de los episodios del programa.

Se trata de una nueva colaboración entre Hosteltur y Buades Legal, fruto de la estrella y fluida relación existente entre ambas empresas, mediante la cual el despacho aporta su vasto y técnico conocimiento en un sinfín de materias relacionadas con el derecho turístico y empresarial en todos sus ámbitos, bien sea en la rama mercantil, laboral, penal o responsabilidad civil, entre muchas otras.

Nuevo artículo de Mateo Juan en Diario La Ley: «El IRPH y la STJUE de 13 de julio de 2023: ¿realmente estamos ante un cambio de paradigma?»

El socio de Buades Legal, Mateo Juan, es el autor de un artículo en el digital jurídico, Diario La Ley, en el que, a raíz de una reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 13 de julio de 2023, analiza la postura del TJUE que establece que para determinar el carácter abusivo de la cláusula IRPH es pertinente la información incluida en la Circular 5/1994 de la que se desprende la necesidad de aplicar un diferencial negativo al IRPH.

¿Dónde está límite en la retribución de los administradores?

La cuestión planteada abarca un tema muy controvertido desde una perspectiva jurídico-societaria. Por lo que adentrándonos en el asunto y desde una perspectiva puramente societaria la retribución de los administradores se encuentra debidamente regulada en nuestra Ley de Sociedades de Capital (en adelante “LSC”), en concreto en sus artículos 217, 218 y 219.

Cabe mencionar que la lectura de éstos junto con otros artículos del mismo cuerpo legal suele suscitar dudas de interpretación, por lo que con anterioridad a adentrarnos en la cuestión que nos ocupa intentaremos comprender el contenido de los artículos reguladores de la retribución a percibir por los administradores, como cuestión previa.

De manera que de acuerdo con lo expuesto en el artículo 217 de la LSC el cargo de administrador se entenderá gratuito, salvo que los estatutos sociales establezcan lo contrario, en cuyo caso deberá determinarse un sistema de retributivo para el cargo de administrador. Por lo que, en el supuesto de que los estatutos sociales determinarán la onerosidad del cargo deberán establecer el sistema de remuneración al cual se acogen. Pues bien, una vez determinado el sistema retributivo, la junta general será la encargada de aprobar el importe máximo de la remuneración anual. A su vez si la junta general nada dijera, la distribución de la retribución entre los distintos administradores se establecerá por acuerdo de éstos.

Sin embargo, la remuneración a percibir por los administradores deberá responder a los límites establecidos en el apartado cuarto del artículo 217 de la LSC “guardar una proporción razonable con la importancia de la sociedad, la situación económica que tuviera en cada momento y los estándares de mercado de empresas comparables”.

Por lo que en ningún caso el cargo de administrador podrá implicar la percepción de una retribución desproporcionada ni excesiva, siempre debiendo estar previsto el sistema de retribución en los estatutos sociales y el importe máximo aprobado por la junta general.

No obstante, tras la claridad arrojada por el artículo 217 y sus siguientes nos topamos con el artículo 220 el cual se encarga de regular la prestación de servicios a la sociedad por parte de sus administradores. A pesar del contenido incompleto de dicho precepto, se entiende que los servicios a prestar a la sociedad tendrán carácter de remunerados y quedarán fuera de las facultades propias del cargo.

Por lo que podríamos entender que un administrador podría estar percibiendo una retribución en base al artículo 217 y a su vez una retribución como consecuencia de la prestación de servicios a la sociedad en base al artículo 220 ¿Dónde esta el límite? Pues bien, de acuerdo con la conocida “teoría del vínculo” y con las aclaraciones que nos brinda la Sentencia 494/2018, de 26 de febrero, podemos considerar que las funciones relativas al cargo de administrador implican el ejercicio tanto de funciones ejecutivas como deliberativas, asimismo y como bien se expone en el artículo 217, previamente analizado, será necesaria reserva estatutaria para que el cargo de administrador se entienda retribuido, a diferencia de lo dispuesto en el artículo 220 en el cual no se prevé la necesidad de reserva estatutaria para determinar la remuneración relativa a la prestación de servicios a la sociedad.

Por tanto, resulta entendible que cuando el administrador preste servicios a la sociedad y se trate de funciones relativas al funcionamiento de la sociedad y al desarrollo de las actividades propias del objeto social se tratará de una retribución en concepto de administrador, y por lo tanto, fuera de la esfera de lo dispuesto en el artículo 220 del LSC.

Finalmente, se nos plantea la cuestión de ¿Cuándo será procedente realizar un contrato por la prestación de servicios entre la sociedad y su administrador? No existe una doctrina ni una jurisprudencia firme al respecto, pero se entiende que cuando se trate de servicios puntuales o extraordinarios a la sociedad será procedente acudir a lo dispuesto en el artículo 220 de la LSC, de forma que todos los servicios que se presten a la sociedad que se entiendan propios del objeto social quedaran absorbidos por el cargo de administrador, como pueden ser la gestión de personal o la dirección financiera de la sociedad, por lo que en estos últimos casos la retribución de dichas funciones deberán atender a lo dispuesto en el artículo 217 de la LSC y respetar en todo momento sus límites.

El empresario deberá abonar al trabajador las horas extraordinarias impagadas en caso de no cumplir con la obligación del registro horario de la jornada laboral.

Recientemente, distintas Salas de lo Social de los Tribunales Superiores de Justicia de nuestro país, han venido reconociendo que el incumplimiento de la obligación legal del empresario de no registrar diariamente la jornada laboral de sus trabajadores, no puede redundar en su beneficio cuando los trabajadores reclaman el pago de horas extraordinarias impagadas.

Tradicionalmente, la doctrina jurisprudencial tenía establecido que le correspondía al trabajador acreditar el exceso de jornada, precisando así de una detallada y estricta prueba de las horas extraordinarias realizadas, sin que fuera suficiente la mera manifestación de haberlas trabajado. Ello amparado en virtud de la regla general prevista en el artículo 217 LEC, según el cual debe recaer, en términos generales, la carga de la prueba sobre el actor, respecto a aquellos hechos en los que éste fundamente su demanda.

No obstante, desde la entrada en vigor en fecha de 13 de marzo de 2019 del Real Decreto Ley 8/2019, que modifica el artículo 34 del Estatuto de los Trabajadores, dicha corriente jurisprudencial ha ido siendo matizada o incluso inaplicada por parte de los Magistrados de distintas Salas de lo Social de los Tribunales Superiores de Justicia. En concreto, dicha modificación ha supuesto una nueva regulación de la obligación de control y registro de la jornada laboral diaria, añadiendo al artículo 34.9 ET un nuevo párrafo, el cual prevé que «La empresa garantizará el registro diario de jornada, que deberá incluir el horario concreto de inicio y finalización de la jornada de trabajo de cada persona trabajadora».

La entrada en vigor de esta modificación ha conllevado a la mayoría de los Tribunales Superiores a considerar que el hecho de no cumplir por el empresario su obligación de registro horario, debe suponer la existencia de una presunción a favor de la persona trabajadora, siempre y cuando exista suficiente indicio de prueba de la realización de tales horas extraordinarias reclamadas. Entre estos pronunciamientos, podemos destacar las sentencias del TSJ de Galicia de 23 de junio de 2022 (rec. 5087/2021) sentencia TSJ Cataluña de 23 de septiembre de 2020 (núm. 314/2020), de 9 de junio de 2022 (núm. 308/2022) o 14 de abril de 2022 (rec. 6963/2021).

Recientemente, el Tribunal Superior de Justicia de las Illes Balears (Sala de lo Social, sentencia núm. 240/2023, de 2 de mayo) y de Cataluña (sentencia núm. 4056/2023, de 26 de junio) han dictado dos sentencias que corroboran o siguen el sentido arriba expuesto.
Sin embargo, cabe referirse que estos pronunciamientos, al igual que los que se han ido produciendo desde la señalada modificación del Estatuto de los Trabajadores, no abogan por la inversión de la carga de la prueba de forma automática. Por el contrario, éstas prevén que la falta de aportación del registro horario por parte del empresario cuando así haya sido requerido para ello, debe tratarse como un inicio más, interpretable conforme a las reglas de la sana crítica y ligado a otros índices o pruebas, tales como testificales o informes emitidos por la Inspección de Trabajo y Seguridad Social.

Por lo tanto, en términos generales, podemos dirimir que la modificación legislativa consistente en la obligación del empresario de la llevanza de un registro diario de jornada de trabajo de la persona trabajadora ha supuesto un giro en relación a la carga de la prueba en caso de que el empresario no cumpla con su obligación de registro horario. En consecuencia, se configura la existencia de una presunción a favor de la persona trabajadora, en el caso de que ésta última presente una serie de indicios de prueba de los que se desprenda la realización de las horas extraordinarias que haya invocado.

No obstante, como siempre en Derecho, debemos ser cautos hasta que exista un pronunciamiento por parte de nuestro Tribunal Supremo, quien fije doctrina, confirmando así, o no, la postura doctrinal seguida por los distintos tribunales superiores.

Sobre el aseguramiento obligatorio derivada de la responsabilidad civil de los perros

Tras la novedosa aprobación de la Ley 7/2023 de 28 de marzo, de protección de los derechos y el bienestar de los animales que entrará en vigor el próximo 29 de septiembre de 2023, el legislador ha establecido un marco legal que pretenda garantizar la protección y el bienestar de los animales en España.

Dentro del conjunto de derechos reconocidos a los animales, se ha introducido un precepto un tanto desconocido, y que sin ninguna duda tendrá un gran impacto a nivel social, y máxime en una sociedad como la española donde 1 de cada 3 familias tienen un perro en sus hogares.

Estamos hablando de la incorporación del artículo 30.3 del texto normativo, en el mismo articulado se establece “En el caso de la tenencia de perros y durante toda la vida del animal, la persona titular deberá contratar y mantener en vigor un seguro de responsabilidad civil por daños a terceros, que incluya en su cobertura a las personas responsables del animal, por un importe de cuantía suficiente para sufragar los posibles gastos derivados

¿Qué incidencia va a tener la entrada en vigor del artículo 30.3 de la Ley 7/2023 de 28 de marzo?

Primero de todo va a conllevar la necesidad de contratar un seguro obligatorio de responsabilidad civil que cubra los daños y lesiones que puedan causar los perros a terceros a partir del 29 de septiembre de 2023. En este punto, el legislador no ha querido incluir dentro del aseguramiento obligatorio los daños que pudieran causar otros animales domésticos, por ejemplo, los gatos.

En segundo lugar, la póliza de responsabilidad civil debe ser propia y específica para el perro, es decir, en el condicionado de la póliza se debe especificar el perro que se quiera asegurar.

Aquellas personas que sean titulares de más de un perro, en principio nada les impide contratar una sola póliza para más de un perro, siempre y cuando, se incluya de forma diferenciada y separada a cada uno de los animales dentro del objeto de aseguramiento.

En tercer lugar, la cobertura de la póliza debe ser en cuantía suficiente para poder hacer frente los daños que pueda causar el animal.. Respecto a este punto, la normativa no establece de forma clara que debe entenderse por suficiente, siendo la práctica habitual en estos seguros una cobertura de responsabilidad civil que oscile entre los 120.000 € y 150.000€.

En cualquier caso, cabe señalar que muchos de los municipios de nuestro país recogen en sus ordenanzas, los capitales mínimos que deben cubrir las pólizas de responsabilidad civil, especialmente en la categoría de perros potencialmente peligrosos.

¿Quién debe contratar la póliza de responsabilidad civil?

La ley es muy clara en este punto y dispone que la persona que ostente la titularidad registral del perro debe ser la misma persona que sea tomadora de la póliza, es decir, deben concentrarse en la misma figura, la persona titular del perro y la persona suscriptora de la póliza.

¿Me cubre la póliza de hogar los daños que pueda causar mi perro?

No, La póliza de hogar no cubre la responsabilidad civil causada por los perros, siendo necesaria la contratación de una póliza concreta y específica donde se identifique al perro y a su titular.

Por tanto, a partir del 29 de septiembre la cobertura de la póliza de hogar por los daños causados por perros a terceros dejará de tener vigencia, requiriendo necesariamente la contratación de una póliza específica de responsabilidad civil que cumpla con los requisitos que marca la ley.

Cabe recalcar que en la medida que una póliza de hogar cumpla con los requisitos que marca la nueva ley si tendrá plena validez, sin embargo, a día de hoy, la mayoría de pólizas no cumplen con las exigencias legales respecto al aseguramiento de los perros, lo que exige, como decíamos, de una póliza específica.

¿Qué ocurre si tengo un perro catalogado administrativamente como potencialmente peligroso?

En el articulado de la nueva ley no se diferencian entre categorías de perros, siendo clara la intención del legislador en asegurar la responsabilidad civil que pueda causar cualquier tipo de perro, sin diferenciar entre perros peligrosos y no peligrosos.

No se admitirán aquellas exclusiones que enerven la posible aplicación de la póliza en los supuestos de daños causados por razas peligrosas. Previsiblemente, las compañías aseguradas incrementarán las primas en los casos en los que se pretenda asegurar a esta categoría de perros sin que en ningún caso puedan excluir su cobertura.

Conclusiones

  1. A partir del 29 de septiembre se establece la obligación de contratar un seguro obligatorio que cubra la responsabilidad civil por los daños que puedan causar los perros a terceros.
  2. La póliza de hogar no cubre la responsabilidad civil de los perros siendo necesaria la contratación de una póliza concreta y específica.
  3. La póliza de responsabilidad civil debe identificar al perro y a su titular, siendo éste último el obligado a suscribir la póliza.
  4. La póliza debe disponer de una cobertura suficiente para hacer frente a los daños causados a terceros.
  5. La cobertura de la póliza abarca a perros catalogados como administrativamente peligroso y no peligrosos, no pudiéndose incorporar cláusulas limitativas que excluyan la cobertura por la categoría del perro.