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El hotel The St. Regis Mardavall acogió el pasado 4 de noviembre el encuentro «Foro Santander. De Baleares al Mundo: Innovación y Liderazgo», organizado por Banco Santander y Ultima Hora. La jornada reunió a representantes del ámbito empresarial e institucional para analizar cómo las compañías de las Islas afrontan su expansión internacional y compiten en mercados exteriores, con especial atención a factores como la innovación, la especialización, el talento y las particularidades derivadas de la insularidad. Al acto acudió Gabriel Buades, socio director de la firma.

El foro contó con una mesa redonda protagonizada por tres empresas mallorquinas de distintos sectores que han logrado desarrollar su actividad más allá del Archipiélago: Talat, Carmina Shoemaker y ELG Aviation Group. Sus representantes compartieron experiencias sobre los retos de abrirse a nuevos mercados, construir una marca internacional desde Mallorca, captar talento y adaptarse a diferentes entornos económicos y culturales. El encuentro permitió poner en valor la capacidad de las empresas baleares para competir a escala global sin perder sus raíces y su identidad.

El abogado de Buades Legal, Alberto de Juan, analiza en el programa de televisión de Hosteltur TV las claves a considerar a la hora de formalizar la compra de un hotel y cómo las cláusulas del contrato pueden cambiar la inversión..

«La avaricia rompe el saco» (refrán popular español).

Quienes llevamos años en la trinchera de la litigación bancaria hemos asistido al curioso fenómeno de la litigación en masa. El uso excesivo de modelos, la fragmentación de las pretensiones, la proliferación de despachos enfocados únicamente en esta práctica masiva, la importancia creciente de las costas procesales como fin último del proceso… Y, con ella, una aritmética tan sencilla como rentable: ¿por qué presentar una demanda pudiendo presentar cuatro (cada una impugnando una cláusula distinta de un mismo préstamo), cada una con su propia condena en costas?

Pues bien, el Pleno de la Sala Primera ha dicho basta. Aquí ya no juega el principio de eficacia comunitario, sino el sentido común y las reglas básicas y poco esgrimidas del abuso de derecho.

La sentencia 1599/2026, de 9 de octubre^[1], aborda frontalmente esta práctica y lo hace con una contundencia poco habitual.

Los hechos son de manual y tristemente habituales en este campo. El 10 de marzo de 2021, una consumidora presentó dos demandas contra la misma entidad y sobre el mismo préstamo hipotecario, suscrito en 2005. En la primera pedía la nulidad de la comisión de apertura y de la renuncia a la notificación de la cesión del crédito, fijando la cuantía como indeterminada. En la segunda -registrada dos números después en el mismo juzgado- pedía la nulidad de la cláusula de intereses moratorios, y aquí la cuantía ya no era indeterminada, sino de 48.688 euros, el máximo que por intereses de demora cubría la garantía hipotecaria. Detalle nada menor: la cláusula jamás se había aplicado, porque la prestataria nunca había incurrido en mora…pero ¡qué más da! Huelga subrayar que el único fin del pleito eran las costas y cuanto mayor sea la cuantía, mayor es la base para su cálculo. El pleito deja de ser un instrumento para tornarse un fin, un negocio, una perversión del sistema a fin de cuentas.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 15 de Bilbao declaró la nulidad, pero no impuso las costas al banco, por apreciar un uso abusivo del proceso. La Audiencia Provincial de Vizcaya confirmó el criterio, calificando la operación de «división innecesaria y a nuestro entender artificiosa e injustificada del contrato de préstamo en compartimentos por cláusulas».

El Supremo (no hay que subestimar el impulso de la voracidad, que conduce hasta el Alto Tribunal una cuestión tan, a priori accesoria, casi banal, como las costas procesales) desestima el recurso  sobre la base de cuatro razones que merece la pena destacar:

1. No había riesgo alguno en acumular. Cuando se presentaron las demandas, era ya doctrina consolidada -desde la STJUE de 16 de julio de 2020 (C-224/19 y C-259/19) y la STS 35/2021, de 27 de enero- que la estimación de la abusividad de una sola cláusula comportaba la condena en costas del banco, aunque se desestimaran otras pretensiones. El principio de eficacia, lejos de justificar la división, «propiciaba, precisamente, la acumulación de acciones».

2. Las costas resarcen, no premian. La condena en costas no es una sanción, sino un derecho de reembolso que, en materia de consumo, persigue además dejar indemne al consumidor que se ve «obligado» a litigar. Pero la consumidora no estaba obligada a iniciar dos procedimientos: le bastaba uno. Los honorarios duplicados resultaban, sencillamente, innecesarios.

3. Nadie puede prevalerse abusivamente del Derecho de la Unión. Con cita de reiterada jurisprudencia del TJUE (asuntos C-367/96, C-373/97 o C-186/10), la Sala recuerda que los justiciables no pueden invocar de forma fraudulenta o abusiva las normas europeas, y trae a colación la muy reciente STJUE de 1 de octubre de 2026 (C-459/25), conforme a la cual la nulidad de una cláusula no inmuniza al consumidor frente al régimen general de costas.

4. El abuso del servicio público de Justicia. Aunque la Ley Orgánica 1/2025 no resultaba aplicable por razones temporales, la Sala recuerda que esta noción ya había sido acuñada jurisprudencialmente (sentencias 1715/2024, de 20 de diciembre, y 191/2025, de 6 de febrero), sobre la base de los artículos 7 CC, 11 LOPJ y 247 LEC. El interés protegido ya no es sólo el de la contraparte, sino «el interés general en la utilización racional de unos recursos jurisdiccionales necesariamente limitados». O lo que es lo mismo, los tribunales empiezan a plantearse que la oclusión de los juzgados, además de la falta de fondos, los volantazos políticos y legislativos, etcétera; pueden encontrar una causa cierta en el incremento artificioso de los pleitos por parte de determinados profesionales que han visto un filón de negocio. Profesionales que han convertido, a mi parecer, el derecho (las costas) en picaresca. La libertad (facultad de no acumular) en libertinaje.

La conclusión de la resolución analizada puede resumirse en un pasaje que, a buen seguro, será citado en numerosas ocasiones en los próximos meses:

«No cabe desvirtuar el principio de efectividad mediante la diversificación, sin razón objetiva alguna que lo justifique, de demandas de abusividad de condiciones generales de la contratación sobre un mismo contrato y contra el mismo demandado, con el objetivo de obtener varias condenas en costas, que no se dirigen realmente a restablecer la situación patrimonial del consumidor anterior a la imposición de la cláusula abusiva, sino al enriquecimiento de quien hace uso de la litigación en masa como un negocio, a costa del erario público y en detrimento del derecho de tutela judicial efectiva de otros ciudadanos (incluidos consumidores) que ven por ello retardada la resolución de sus conflictos».

Ahora bien, la propia Sala se cuida de advertir que «el solo hecho de no acumular determinadas acciones no constituye per se una actuación abusiva o de mala fe». El reproche descansa, por tanto, en una constelación de indicios: simultaneidad de las demandas, ausencia de cualquier razón objetiva para separarlas, cuantía hinchada y desconectada del interés real, y una cláusula que nunca se había activado. Será esa suma, y no la mera pluralidad de procesos, la que habrá que acreditar en cada caso.

Por nuestra parte, alabamos la resolución. Lo curioso del asunto es que haya sido el Supremo quien alcance una conclusión tan palmaria antes incluso que muchos tribunales de instancia o audiencias provinciales que, negando lo evidente y en contra de su propio interés y bienestar, han fomentado y alimentado esta práctica. No puedes dar de comer al monstruo (condenando sistemáticamente en costas con independencia del abuso y picaresca de la parte), y luego quejarte de que éste engorde. Lo uno es consecuencia ineludible de lo otro.

Hace años (muchos ya) que era necesario poner coto a un modelo de negocio que, como gráficamente expone la sentencia, convierte el proceso civil en «un mero instrumento de lucro personal o empresarial».

Después de todo, como ya advertía Cicerón en De officiis, haciéndose eco de un proverbio que en su tiempo era ya lugar común:

«Summum ius, summa iniuria».

[1] STS (Sala Primera, Pleno) 1599/2026, de 9 de octubre, rec. 893/2024, ponente Excmo. Sr. D. Pedro José Vela Torres (ECLI:ES:TS:2026:4109).

El socio director de Buades Legal Mateo Juan y la abogada Roser Servera impartieron un curso de formación sobre contratación pública dirigido a técnicos del Ayuntamiento de Palma, en el marco de las actividades de la Escuela Municipal de Formación.

Esta iniciativa, que se enmarca dentro del objetivo de ofrecer formación especializada en esta materia a los profesionales municipales, se estructura en dos sesiones presenciales, la primera celebrada el jueves 29 de octubre y la segunda prevista para el próximo jueves 5 de noviembre.

El abogado de Buades Legal, Daniel Olabarría, analiza en el programa de televisión de Hosteltur TV las novedades legales que aporta el nuevo decreto de vivienda que afecta directamente a empresas turísticas que arrienden a empleados o que tengan directamente viviendas arrendadas para empleados.

¿Ley de Arrendamientos Urbanos o Código Civil? El régimen del alquiler de habitaciones ha generado durante años interpretaciones enfrentadas. Ahora, la nueva reforma parece querer dar respuesta a esa incertidumbre.

Alquilar una habitación plantea una pregunta jurídica que no siempre ha recibido una respuesta uniforme: ¿debe tener la protección propia de un arrendamiento de vivienda o regirse por las normas generales del Código Civil?

No es una discusión meramente teórica. De la respuesta dependen cuestiones tan relevantes como la duración del contrato, las prórrogas y la estabilidad de quien utiliza esa habitación como su hogar.

Dos formas de entender una misma realidad.

El origen de la controversia está en cómo se interpreta el espacio arrendado. Una de las posiciones pone el acento en que una habitación no constituye, por sí sola, una vivienda independiente. Quien la ocupa necesita compartir dependencias esenciales, como la cocina o el baño. Desde esta perspectiva, se ha defendido que el contrato queda fuera del arrendamiento de vivienda de la LAU y debe someterse al Código Civil.

La otra interpretación se fija, sobre todo, en la finalidad del contrato: si la habitación, junto con el uso de las zonas comunes, permite satisfacer una necesidad estable de alojamiento, existen razones para reconocerle la protección de la legislación arrendaticia.

La resolución de este conflicto se encuentra actualmente en manos de las Audiencias Provinciales, las cuales mantienen un debate doctrinal dividido en dos corrientes claras:

El desacuerdo enfrenta, en definitiva, dos enfoques: la autonomía física de la habitación frente a su función real como vivienda. Para quien vive de forma estable en ella, compartir cocina o baño no elimina la necesidad de contar con cierta seguridad sobre la continuidad de su alojamiento. Pero esa realidad no ha bastado para generar una interpretación uniforme del régimen aplicable.

Una respuesta judicial que no ha sido uniforme.

La falta de un criterio judicial uniforme ha sido, precisamente, uno de los principales problemas de esta materia. El debate no se ha limitado a la doctrina: también se ha reflejado en las distintas interpretaciones de las Audiencias Provinciales. Por ello, no resulta riguroso presentar la aplicación del Código Civil o de la LAU como una respuesta indiscutida para todos los alquileres de habitación en el marco anterior a la reforma. La resolución de este conflicto se encuentra actualmente en manos de las Audiencias Provinciales, las cuales mantienen un debate doctrinal dividido en dos corrientes claras:

Dos sentencias anteriores a la reforma ilustran bien esa disparidad. La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sección 3.ª, en su sentencia 207/2026, de 20 de abril, consideró que el alquiler de una habitación con uso compartido de salón, cocina y baño quedaba sujeto al Código Civil. Puso el acento en que no se cedía una vivienda completa y, una vez vencido el plazo pactado y notificada su finalización, declaró resuelto el contrato.

En sentido contrario, la Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2.ª, en su sentencia 166/2026, de 10 de marzo, aplicó la LAU a una habitación destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la arrendataria. Entendió que compartir el baño y otros elementos comunes no impedía esa calificación. Como no había transcurrido el plazo de prórroga del artículo 9, revocó la resolución de instancia y desestimó la demanda de extinción por vencimiento del contrato.

No se trata de casos idénticos, pero sí de resoluciones que muestran respuestas distintas a la cuestión central: qué relevancia tiene que el objeto arrendado sea una habitación, y no toda la vivienda.

Esta disparidad explica la incertidumbre que ha acompañado a estos contratos. La cuestión no era únicamente qué habían pactado las partes, sino cómo debía calificarse jurídicamente ese pacto. Según se atendiera a la falta de independencia de la habitación o a su utilización como residencia estable, la interpretación podía conducir a regímenes de protección diferentes.

La falta de una doctrina unificadora del Tribunal Supremo.

A esta disparidad de criterios se suma que no consta un pronunciamiento específico del Tribunal Supremo que resuelva si el alquiler de una habitación debe regirse por la LAU o por el Código Civil. La ausencia de una doctrina unificadora ha dejado abierta la controversia, con respuestas distintas entre las Audiencias Provinciales. A nivel estrictamente jurídico, el Tribunal Supremo no ha fijado hasta la fecha doctrina jurisprudencial específica sobre si el arrendamiento de una sola habitación debe regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o por el Código Civil.

Una reforma que busca aclarar el debate

En este contexto se sitúa el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre. La reforma incluye expresamente el arrendamiento parcial de una habitación o estancia en la definición del arrendamiento de vivienda de la LAU, diferenciando su destino habitual o temporal. Con ello, parece querer dar una respuesta legislativa a una controversia que hasta ahora se había articulado en torno a interpretaciones distintas del concepto de vivienda.

Lo relevante para este debate es el cambio de planteamiento: el hecho de alquilar únicamente una parte de la vivienda deja de ser, por sí solo, una razón para negar la aplicación de la LAU en los supuestos comprendidos en la nueva redacción. El legislador reconoce así que una habitación también puede servir para satisfacer una necesidad residencial.

Ahora bien, aunque el Real Decreto-ley fue publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026, a fecha de 20 de octubre de 2026 sigue pendiente de convalidación parlamentaria. Por tanto, su continuidad no está asegurada y no debe presentarse esta reforma como una solución definitivamente consolidada al debate sobre el alquiler de habitaciones.

El pasado jueves 8 de octubre se celebró el 250 aniversario de Blau Las Caldas Villa Termal, en Oviedo, a la que asistió el socio fundador de la firma Joan Buades. Una ocasión especial para acompañar a la familia Rosselló y compartir una jornada de encuentro en uno de los conjuntos termales más emblemáticos de Asturias.

La conmemoración recordó la apertura de la histórica Casa de Baños en 1776. Dos siglos y medio después, Las Caldas reúne patrimonio, naturaleza y bienestar en un magnífico complejo que conserva su identidad y sigue mirando al futuro de la mano de Blau Hotels, integrada en Grupo Roxa.

El acto contó con la presencia de la práctica totalidad de miembros de la familia Rosselló, encabezada por Jordi Rosselló, presidente de Blau Hotels y Grupo Roxa, así como sus principales ejecutivos y directivos. Asistieron también el alcalde de Oviedo, Alfredo Canteli, y la viceconsejera de Turismo del Principado de Asturias, Lara Martínez, junto a representantes de la sociedad y del tejido empresarial asturiano. A ellos se sumó un nutrido grupo de invitados llegados desde Mallorca, que pudieron disfrutar del entorno y de la hospitalidad de los anfitriones.

Desde Buades Legal queremos trasladar nuestra más cariñosa felicitación a Blau Hotels y, muy especialmente, a la querida familia Rosselló, por este aniversario, por la calidad del establecimiento y por una celebración tan cuidada y entrañable.

Fue un placer acompañarlos en una fecha de tanto significado y comprobar el compromiso con el que preservan este legado. Nuestra enhorabuena también a todo el equipo de Las Caldas, cuya dedicación contribuyó a hacer de este encuentro un recuerdo muy especial.

Hay que reseñar que apenas unas semanas antes, compartimos un entrañable almuerzo de confraternidad con los principales ejecutivos y representantes de Grupo Roxa y los abogados de Buades Legal que mantienen una relación más estrecha con ellos. Fue una ocasión para celebrar la cercanía y la confianza construidas a lo largo de tantos años de colaboración con este destacado grupo empresarial balear, una relación que nos brinda grandes satisfacciones y que seguimos cultivando con especial cariño e ilusión.

El abogado de Buades Legal, Alberto de Juan, analiza en el programa de televisión de Hosteltur TV las implicaciones legales que deben tener en consideración todos los actores que intervienen en la operación hotelera.

El pasado 15 de octubre tuve la satisfacción de asistir, como patrono de la Fundación Barceló, al acto celebrado en CaixaForum Palma en el que don Gabriel Barceló Oliver ha recibido el Premio Generación + Trayectoria–CaixaBank.

Un merecido reconocimiento a su dilatada trayectoria como uno de los grandes empresarios que ha dado Mallorca y a una vida marcada por la iniciativa, el esfuerzo y el compromiso con los demás.

Compartir esta celebración con él, su familia y la Fundación ha sido una alegría y una nueva ocasión para expresarle nuestro cariño y admiración.

Su ejemplo trasciende el ámbito empresarial: su generosidad y su vocación de servicio han dado forma a una obra social de enorme valor, cuyo alcance sigue creciendo y abriendo oportunidades de futuro. Fundación Barceló es una realidad y un ejemplo de trabajo tenaz, callado y solidario, sin duda un ejemplo a seguir.

Desde Buades Legal le felicitamos, una vez más, por este nuevo galardón. Enhorabuena, don Gabriel, y gracias por una vida que sigue siendo ejemplo e inspiración para todos.

Joan Buades Feliu

MÁS INFORMACIÓN

El Foro de Competitividad APD Baleares, celebrado el 14 de octubre en el Port Center APB de Palma, reunió a representantes del ámbito empresarial e institucional para analizar los retos de la competitividad y las claves para impulsar el crecimiento de las empresas. La jornada abordó cuestiones como la financiación, la inversión, la innovación, la tecnología y el talento, con la asistencia de Joan Buades y Gabriel Buades, socios directores de Buades Legal, en representación del despacho.

Organizado por la Asociación para el Progreso de la Dirección (APD), el encuentro contó con la participación de directivos y expertos de empresas como ABANCA, Endesa, FERGUS Group, WDNA, Dingus y Arabella Hospitality España, además de representantes institucionales. Entre los temas destacados figuraron los resultados del estudio de competitividad de APD para Baleares y la situación de la competitividad en Europa.