Child theme index:

¿Ley de Arrendamientos Urbanos o Código Civil? El régimen del alquiler de habitaciones ha generado durante años interpretaciones enfrentadas. Ahora, la nueva reforma parece querer dar respuesta a esa incertidumbre.

Alquilar una habitación plantea una pregunta jurídica que no siempre ha recibido una respuesta uniforme: ¿debe tener la protección propia de un arrendamiento de vivienda o regirse por las normas generales del Código Civil?

No es una discusión meramente teórica. De la respuesta dependen cuestiones tan relevantes como la duración del contrato, las prórrogas y la estabilidad de quien utiliza esa habitación como su hogar.

Dos formas de entender una misma realidad.

El origen de la controversia está en cómo se interpreta el espacio arrendado. Una de las posiciones pone el acento en que una habitación no constituye, por sí sola, una vivienda independiente. Quien la ocupa necesita compartir dependencias esenciales, como la cocina o el baño. Desde esta perspectiva, se ha defendido que el contrato queda fuera del arrendamiento de vivienda de la LAU y debe someterse al Código Civil.

La otra interpretación se fija, sobre todo, en la finalidad del contrato: si la habitación, junto con el uso de las zonas comunes, permite satisfacer una necesidad estable de alojamiento, existen razones para reconocerle la protección de la legislación arrendaticia.

La resolución de este conflicto se encuentra actualmente en manos de las Audiencias Provinciales, las cuales mantienen un debate doctrinal dividido en dos corrientes claras:

El desacuerdo enfrenta, en definitiva, dos enfoques: la autonomía física de la habitación frente a su función real como vivienda. Para quien vive de forma estable en ella, compartir cocina o baño no elimina la necesidad de contar con cierta seguridad sobre la continuidad de su alojamiento. Pero esa realidad no ha bastado para generar una interpretación uniforme del régimen aplicable.

Una respuesta judicial que no ha sido uniforme.

La falta de un criterio judicial uniforme ha sido, precisamente, uno de los principales problemas de esta materia. El debate no se ha limitado a la doctrina: también se ha reflejado en las distintas interpretaciones de las Audiencias Provinciales. Por ello, no resulta riguroso presentar la aplicación del Código Civil o de la LAU como una respuesta indiscutida para todos los alquileres de habitación en el marco anterior a la reforma. La resolución de este conflicto se encuentra actualmente en manos de las Audiencias Provinciales, las cuales mantienen un debate doctrinal dividido en dos corrientes claras:

Dos sentencias anteriores a la reforma ilustran bien esa disparidad. La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sección 3.ª, en su sentencia 207/2026, de 20 de abril, consideró que el alquiler de una habitación con uso compartido de salón, cocina y baño quedaba sujeto al Código Civil. Puso el acento en que no se cedía una vivienda completa y, una vez vencido el plazo pactado y notificada su finalización, declaró resuelto el contrato.

En sentido contrario, la Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2.ª, en su sentencia 166/2026, de 10 de marzo, aplicó la LAU a una habitación destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la arrendataria. Entendió que compartir el baño y otros elementos comunes no impedía esa calificación. Como no había transcurrido el plazo de prórroga del artículo 9, revocó la resolución de instancia y desestimó la demanda de extinción por vencimiento del contrato.

No se trata de casos idénticos, pero sí de resoluciones que muestran respuestas distintas a la cuestión central: qué relevancia tiene que el objeto arrendado sea una habitación, y no toda la vivienda.

Esta disparidad explica la incertidumbre que ha acompañado a estos contratos. La cuestión no era únicamente qué habían pactado las partes, sino cómo debía calificarse jurídicamente ese pacto. Según se atendiera a la falta de independencia de la habitación o a su utilización como residencia estable, la interpretación podía conducir a regímenes de protección diferentes.

La falta de una doctrina unificadora del Tribunal Supremo.

A esta disparidad de criterios se suma que no consta un pronunciamiento específico del Tribunal Supremo que resuelva si el alquiler de una habitación debe regirse por la LAU o por el Código Civil. La ausencia de una doctrina unificadora ha dejado abierta la controversia, con respuestas distintas entre las Audiencias Provinciales. A nivel estrictamente jurídico, el Tribunal Supremo no ha fijado hasta la fecha doctrina jurisprudencial específica sobre si el arrendamiento de una sola habitación debe regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o por el Código Civil.

Una reforma que busca aclarar el debate

En este contexto se sitúa el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre. La reforma incluye expresamente el arrendamiento parcial de una habitación o estancia en la definición del arrendamiento de vivienda de la LAU, diferenciando su destino habitual o temporal. Con ello, parece querer dar una respuesta legislativa a una controversia que hasta ahora se había articulado en torno a interpretaciones distintas del concepto de vivienda.

Lo relevante para este debate es el cambio de planteamiento: el hecho de alquilar únicamente una parte de la vivienda deja de ser, por sí solo, una razón para negar la aplicación de la LAU en los supuestos comprendidos en la nueva redacción. El legislador reconoce así que una habitación también puede servir para satisfacer una necesidad residencial.

Ahora bien, aunque el Real Decreto-ley fue publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026, a fecha de 20 de octubre de 2026 sigue pendiente de convalidación parlamentaria. Por tanto, su continuidad no está asegurada y no debe presentarse esta reforma como una solución definitivamente consolidada al debate sobre el alquiler de habitaciones.

El pasado jueves 8 de octubre se celebró el 250 aniversario de Blau Las Caldas Villa Termal, en Oviedo, a la que asistió el socio fundador de la firma Joan Buades. Una ocasión especial para acompañar a la familia Rosselló y compartir una jornada de encuentro en uno de los conjuntos termales más emblemáticos de Asturias.

La conmemoración recordó la apertura de la histórica Casa de Baños en 1776. Dos siglos y medio después, Las Caldas reúne patrimonio, naturaleza y bienestar en un magnífico complejo que conserva su identidad y sigue mirando al futuro de la mano de Blau Hotels, integrada en Grupo Roxa.

El acto contó con la presencia de la práctica totalidad de miembros de la familia Rosselló, encabezada por Jordi Rosselló, presidente de Blau Hotels y Grupo Roxa, así como sus principales ejecutivos y directivos. Asistieron también el alcalde de Oviedo, Alfredo Canteli, y la viceconsejera de Turismo del Principado de Asturias, Lara Martínez, junto a representantes de la sociedad y del tejido empresarial asturiano. A ellos se sumó un nutrido grupo de invitados llegados desde Mallorca, que pudieron disfrutar del entorno y de la hospitalidad de los anfitriones.

Desde Buades Legal queremos trasladar nuestra más cariñosa felicitación a Blau Hotels y, muy especialmente, a la querida familia Rosselló, por este aniversario, por la calidad del establecimiento y por una celebración tan cuidada y entrañable.

Fue un placer acompañarlos en una fecha de tanto significado y comprobar el compromiso con el que preservan este legado. Nuestra enhorabuena también a todo el equipo de Las Caldas, cuya dedicación contribuyó a hacer de este encuentro un recuerdo muy especial.

Hay que reseñar que apenas unas semanas antes, compartimos un entrañable almuerzo de confraternidad con los principales ejecutivos y representantes de Grupo Roxa y los abogados de Buades Legal que mantienen una relación más estrecha con ellos. Fue una ocasión para celebrar la cercanía y la confianza construidas a lo largo de tantos años de colaboración con este destacado grupo empresarial balear, una relación que nos brinda grandes satisfacciones y que seguimos cultivando con especial cariño e ilusión.

El abogado de Buades Legal, Alberto de Juan, analiza en el programa de televisión de Hosteltur TV las implicaciones legales que deben tener en consideración todos los actores que intervienen en la operación hotelera.

El pasado 15 de octubre tuve la satisfacción de asistir, como patrono de la Fundación Barceló, al acto celebrado en CaixaForum Palma en el que don Gabriel Barceló Oliver ha recibido el Premio Generación + Trayectoria–CaixaBank.

Un merecido reconocimiento a su dilatada trayectoria como uno de los grandes empresarios que ha dado Mallorca y a una vida marcada por la iniciativa, el esfuerzo y el compromiso con los demás.

Compartir esta celebración con él, su familia y la Fundación ha sido una alegría y una nueva ocasión para expresarle nuestro cariño y admiración.

Su ejemplo trasciende el ámbito empresarial: su generosidad y su vocación de servicio han dado forma a una obra social de enorme valor, cuyo alcance sigue creciendo y abriendo oportunidades de futuro. Fundación Barceló es una realidad y un ejemplo de trabajo tenaz, callado y solidario, sin duda un ejemplo a seguir.

Desde Buades Legal le felicitamos, una vez más, por este nuevo galardón. Enhorabuena, don Gabriel, y gracias por una vida que sigue siendo ejemplo e inspiración para todos.

Joan Buades Feliu

MÁS INFORMACIÓN

El Foro de Competitividad APD Baleares, celebrado el 14 de octubre en el Port Center APB de Palma, reunió a representantes del ámbito empresarial e institucional para analizar los retos de la competitividad y las claves para impulsar el crecimiento de las empresas. La jornada abordó cuestiones como la financiación, la inversión, la innovación, la tecnología y el talento, con la asistencia de Joan Buades y Gabriel Buades, socios directores de Buades Legal, en representación del despacho.

Organizado por la Asociación para el Progreso de la Dirección (APD), el encuentro contó con la participación de directivos y expertos de empresas como ABANCA, Endesa, FERGUS Group, WDNA, Dingus y Arabella Hospitality España, además de representantes institucionales. Entre los temas destacados figuraron los resultados del estudio de competitividad de APD para Baleares y la situación de la competitividad en Europa.

El abogado de Buades Legal, Daniel Olabarría, impartió una sesión formativa en las instalaciones del despacho dirigida a agentes inmobiliarios asociados a ABINI, así como a representantes de otras agencias inmobiliarias, para analizar las novedades relacionadas con los decretos de alquiler.

La jornada permitió abordar las implicaciones de esta normativa para el sector inmobiliario y ofrecer a los profesionales información jurídica especializada para comprender su alcance y aplicación, especialmente sobre las medidas que afectan a la duración y prórroga de los contratos de arrendamiento, así como su aplicación práctica para propietarios y profesionales del sector inmobiliario. La formación ofreció a los asistentes herramientas jurídicas para comprender el alcance de estos cambios normativos y asesorar adecuadamente a sus clientes.

Es habitual que las pólizas de automóvil incorporen, junto a la responsabilidad civil obligatoria y voluntaria, una garantía de “protección jurídica” en la que la aseguradora asume la reclamación de los daños sufridos por su asegurado. Y es igualmente frecuente que esas mismas pólizas reserven la libre elección de abogado y procurador para el momento en que la reclamación amistosa gestionada por la propia compañía no prospera, de modo que los honorarios del profesional elegido por el asegurado durante la fase extrajudicial quedan sin cobertura.

Lejos quedan los debates que abordaban el límite cuantitativo de la defensa jurídica de 600 € para la designación de libre elección de abogado, superado a razón de la Sentencia del Tribunal Supremo 101/2021 y 421/202, y sin embargo, todavía subyacen los debates que giran en torno a si la cobertura de defensa jurídica debe cubrir los gastos de honorarios por la intervención letrada cuando el expediente no va más allá de la negociación extrajudicial.

La reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz, Sección 8ª, con, nº 68/2026, de 9 de marzo de 2026, aborda precisamente esta práctica y concluye que una cláusula de esta índole es limitativa de los derechos del asegurado y, además, abusiva, por vaciar de contenido el derecho a la libre elección de profesionales que reconoce el artículo 76 d) de la Ley de Contrato de Seguro.

A) Supuesto de hecho de la Sentencia

El tomador había suscrito en agosto de 2021 con AXA Seguros Generales una póliza de automóvil que, además de las coberturas de responsabilidad civil, daños, incendio, robo y lunas, incluía una garantía de “Protección Jurídica” regulada en un capítulo propio además de estar retribuida en un apartado propio.

Dentro de dicha garantía, en el apartado “Libre elección de Abogado y Procurador”, se establecía que, si la tramitación amistosa realizada por la entidad aseguradora finalizaba sin éxito, el beneficiario tendría derecho, si así lo deseaba, a elegir libremente abogado y procurador para que le representaran y defendieran en el procedimiento judicial, administrativo o arbitral.

Producido el siniestro, el asegurado designó para la reclamación extrajudicial a un abogado de su elección. Finalizada con éxito la tramitación extrajudicial por parte del letrado, la aseguradora rehusó abonar la minuta de esas gestiones, amparándose en que la póliza sólo cubría las reclamaciones judiciales y no las previas de carácter amistoso, que quedaban reservadas a la propia compañía.

El rehúse por parte de AXA motivó la interposición de demanda judicial ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Arcos de la Frontera solicitando la nulidad de la cláusula y el reembolso de los honorarios, por importe de 986,31 euros, la cual fue desestimada al calificar la estipulación como “delimitadora del riesgo, de redacción clara y debidamente aceptada”.

B) Debate jurídico

En apelación, los asegurados sostuvieron que la cláusula era limitativa de derechos y que no cumplía las exigencias del artículo 3 LCS, al no haber sido destacada ni específicamente aceptada por escrito – la póliza no estaba firmada – . Invocaban asimismo los artículos 5 y siguientes de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, en cuanto al control de incorporación, transparencia y contenido, y, sobre todo, el artículo 76 d) LCS, conforme al cual el asegurado tiene derecho a elegir libremente al procurador y abogado que hayan de representarle y defenderle “en cualquier clase de procedimiento”.

La aseguradora, por su parte, mantuvo que el asegurado era libre de asesorarse por quien considerase oportuno, pero que el contrato únicamente garantizaba los gastos de la vía judicial.

El debate se centró, por tanto, en dos cuestiones: (i) la naturaleza de la cobertura, esto es, si se trataba de la dirección jurídica propia del seguro de responsabilidad civil (art. 74 LCS) o de un verdadero seguro de defensa jurídica (art. 76 LCS); y (ii) la calificación de la cláusula como delimitadora del riesgo o limitativa de derechos, y, en este último caso, su posible carácter lesivo.

C) Pronunciamiento de la Audiencia Provincial

1. Naturaleza de la cobertura. La Sala comienza distinguiendo entre la dirección jurídica que el asegurador de responsabilidad civil asume frente a la reclamación del perjudicado (art. 74 LCS) – en la que, salvo pacto en contrario, conflicto de intereses o pasividad de la aseguradora, no rige la libre designación de profesionales, conforme a la doctrina de la STS 646/2010, de 27 de octubre- y el seguro de defensa jurídica del artículo 76 LCS, cuyo contenido propio es precisamente la libre elección de abogado y procurador.

Del examen de la póliza concluye que la garantía de “Protección Jurídica” constituye un auténtico seguro de defensa jurídica;  se regula en un capítulo independiente, distinto de la dirección jurídica de la responsabilidad civil, tiene asignada una prima propia y comprende, entre otros apartados, la reclamación de daños y la libre elección de profesionales.

En este sentido, recuerda la Sala que, aunque este seguro deba ser objeto de un contrato independiente, puede incluirse en una póliza única siempre que se especifique su contenido y la prima correspondiente (art. 76 c) LCS), circunstancias que concurrían en el presente caso., por lo que le resultan aplicables, en consecuencia, los artículos 76 a) a g) LCS.

2. Cláusula limitativa, no delimitadora. Con apoyo en la STS de 1 de abril de 2024, que recoge la consolidada doctrina sobre la distinción entre unas y otras cláusulas (SSTS 853/2006, de 11 de septiembre, y 609/2019, de 14 de noviembre, entre otras), la Audiencia entiende que la estipulación no concreta qué riesgo se cubre – el accidente de circulación que desencadena la necesidad de defensa -, sino que modula el ejercicio de los derechos del asegurado una vez producido el siniestro, al permitir la libre elección únicamente en vía judicial y tras el fracaso de la gestión amistosa de la aseguradora.

Para reforzar esta conclusión, la Sala acude a la interpretación del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el concepto de “procedimiento” en el seguro de defensa jurídica. En particular, cita la STJUE de 14 de mayo de 2020 (asunto C-667/18), que, en relación con el artículo 201 de la Directiva 2009/138/CE, declaró que el hecho de que un procedimiento de mediación extrajudicial no se desarrolle ante un órgano jurisdiccional no permite excluirlo del ámbito de la libre elección de abogado.

3. Carácter lesivo y abusivo. En este punto, resulta de especial interés, puesto que la Sala da un paso más allá, y recoge que aun cuando la redacción fuese clara y se hubieran superado los requisitos formales de inclusión – que, en todo caso, no constaban, al no estar la cláusula firmada ni aceptada de forma individualizada – , la estipulación restringe de manera considerable y desproporcionada el derecho a la libre elección de letrado y procurador, pues lo elimina de facto en la fase extrajudicial, que es preparatoria del proceso y tendente a evitarlo. Por ello la califica de lesiva y abusiva, con cita de la normativa de protección de consumidores (art. 10 bis de la antigua LGDCU, cuyo contenido se recoge hoy en los arts. 82 y siguientes del TRLGDCU).

La Audiencia admite que resulta razonable que, en función de la prima, se establezcan límites cuantitativos a los honorarios de los profesionales libremente elegidos, menores que los aplicables cuando la defensa la presta la propia aseguradora con medios propios o concertados. Lo que no cabe es que el límite llegue a excluir por completo el pago de los costes de la asistencia extrajudicial prestada por profesionales ajenos, pues ello convierte en ilusoria la facultad de libre elección y equivale a vaciar de contenido la propia cobertura que la póliza dice ofrecer, teniendo en cuenta que el artículo 76 a) LCS obliga al asegurador a prestar servicios de asistencia jurídica tanto judicial como extrajudicial.

En consecuencia, la Sala estima el recurso, revoca la sentencia de instancia, declara la nulidad de la cláusula y condena a la aseguradora a abonar los 986,31 euros reclamados, con sus intereses legales, imponiéndole las costas de ambas instancias.

D) Conclusiones

La resolución tiene una cuantía modesta, pero un alcance práctico notable. Por un lado, confirma una línea interpretativa según la cual la libre elección de abogado del artículo 76 d) LCS no se agota en el proceso judicial, sino que comprende también la fase de reclamación extrajudicial. Esta línea interpretativa viene además reforzada por la reciente Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, y cuyo articulado, en relación al artículo 7 de la Ley de Responsabilidad Civil en Vehículos a Motor, obliga a utilizar medios no litigiosos en aras de alcanzar un acuerdo extrajudicial, siendo el resultado de omitir dichos cauces, la propia inadmisión de la demanda.

Aunque se trata de una resolución dictada por una Audiencia Provincial, permite advertir una tendencia interpretativa favorable a considerar que el derecho a la libre elección de abogado en el seguro de defensa jurídica comprende también la fase extrajudicial, especialmente cuando esta constituye un presupuesto necesario para el posterior acceso a la vía judicial. Esta interpretación refuerza la protección del asegurado y evita que las cláusulas contractuales vacíen de contenido una cobertura expresamente incluida en la póliza.

Joan Buades y Mateo Juan, de Buades Legal, asistieron al acto conmemorativo del 60 aniversario de Grupo Malla, celebrado en Es Baluard Museu de Palma y que reunió a alrededor de 260 personas entre representantes del ámbito empresarial e institucional, trabajadores, clientes, proveedores y colaboradores.

La celebración sirvió para poner en valor la trayectoria de una de las compañías referentes de la publicidad exterior en Baleares, fundada por Tomeu Company y actualmente dirigida por Alejandra Company. Durante el encuentro se realizó un recorrido por seis décadas de evolución de la compañía y de la propia publicidad en las Islas, a través de algunos de sus soportes y campañas más emblemáticos.

Grupo Malla inició su actividad hace 60 años y fue ampliando posteriormente su presencia a Ibiza, en 1978, y Menorca, en 1987, consolidando su implantación en todo el archipiélago. La compañía continúa actualmente su proceso de adaptación a los nuevos formatos y a la transformación digital del sector manteniendo su carácter de empresa familiar balear.

El acto contó también con la participación del vicepresidente primero del Govern y conseller de Economía y Hacienda, Antoni Costa, encargado de clausurar la celebración.

Desde Buades Legal felicitamos a todo el equipo de Grupo Malla por sus 60 años de trayectoria y les deseamos muchos éxitos en esta nueva etapa.

La noticia en Última Hora

El socio director de Buades Legal, Joan Buades, asistió en Madrid al encuentro «Baleares, territorio de oportunidades para proyectos estratégicos», celebrado en la sede de la CEOE y centrado en las oportunidades de las Illes Balears para el desarrollo de nuevos proyectos empresariales y estratégicos.

La jornada contó con la participación de destacados representantes institucionales y empresariales. La bienvenida corrió a cargo de Antonio Garamendi, presidente de CEOE; Margalida Prohens, presidenta del Govern de les Illes Balears, y Carmen Planas, presidenta de CAEB. Posteriormente, Antoni Costa, vicepresidente primero y conseller de Economía, Hacienda e Innovación, abordó el nuevo marco para los proyectos estratégicos en Baleares.

El programa incluyó además dos coloquios dedicados a analizar experiencias de éxito empresarial, la visión del tejido productivo y los principales retos de futuro de las Islas, con la participación de representantes de compañías e instituciones como Roiback-HBX Group, Sampol, Mac Insular, Glad to Link y el Govern balear.

La presencia de Joan Buades en este encuentro se enmarca en la participación habitual de Buades Legal en los principales espacios de reflexión y encuentro empresarial, especialmente en aquellos vinculados al desarrollo económico, la inversión y la competitividad de Baleares.

La tercera edición de los Premios Empresa del Año Banco Sabadell, celebrada en Son Mir y organizada por Diario de Mallorca, Prensa Ibérica y Banco Sabadell, reunió a más de 200 invitados para reconocer el carácter emprendedor y la contribución del tejido empresarial de Baleares. A la gala asistió Gabriel Buades, socio director de Buades Legal, en representación del despacho.

El acto distinguió ocho proyectos empresariales en diferentes categorías, entre ellos Garden Hotels, Grupo Sampol, Melchor Mascaró, IKI Health, Durán, Fundació Deixalles, Riu Hotels & Resorts y Lottusse. La ceremonia contó asimismo con la presencia del vicepresidente del Govern y conseller de Economía, Antoni Costa, encargado del cierre institucional del evento.