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Worin besteht der Beitrag des Vermittlers zwischen Käufer und Verkäufer genau? Und was steht ihm dafür zu? Zwei Urteile des Obersten Gerichtshofs in Spanien schaffen Klarheit
Der Oberste Gerichtshof hat mit einer Grundsatzentscheidung vom 21. Mai 2014 festgelegt, dass der mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragte Makler dann ein Recht auf den esamten als Provision vereinbarten Betrag hat, wenn seine Tätigkeit maßgebend zum Abschluss des Verkaufsgeschäfts beigetragen hat, also als „erfolgreich“ bezeichnet werden kann, und dies unabhängig davon, ob der Verkäufer die Immobilie ohne das Wissen des Maklers veräußert hat und auch unabhängig vom letztendlichen Verkaufspreis.
Der Oberste Gerichtshof setzt dabei seine Rechtsprechung in dieser Angelegenheit lediglich fort. Am 8. März 2013 hatte er ein Urteil ausgesprochen, wonach die Tätigkeit des Maklers in jenen Fällen als erfolgreich anzuerkennen ist, in denen er zu einem Rahmenvertrag oder einer Geschäftsbeziehung beiträgt, die die vom Verkäufer gewünschte Veräußerung der Immobilie ermöglicht, und zwar unabhängig davon, ob der Verkauf tatsächlich zustande kommt.
Als Beispiel nannte der Gerichtshof den Fall eines Optionsvertrages, bei dessen Unterzeichnung ein Rahmenvertrag zustande kam, der den Verkauf unabhängig davon ermöglichte, ob die Kaufoption von der interessierten Partei tatsächlich in Anspruch genommen wird. Eine Ausnahme wäre der Fall, wenn Verkäufer und Makler ausdrücklich vereinbaren, dass die Provision nur dann fällig wird, wenn der Verkauf tatsächlich zustande kommt.
In der Vergangenheit haben die Gerichte – darunter auch das Balearische Oberlandesgericht – ausgelegt, dass sich aus dem einfachen Zusammenbringen eines Verkäufers mit einem möglichen Interessenten nicht unbedingt ein Recht auf eine Provision ergibt. So zum Beispiel, wenn der Makler die Immobilie einem Interessenten nur gezeigt oder sie mit ihm besucht hat, auch wenn der Verkaufsauftrag zwischen Makler und Verkäufer existiert. Damit ein Recht auf Provision besteht, müsste der Makler mehr tun: den Verkäufer über den Besuch und das Ergebnis desselben informieren, den Interessenten als möglichen Käufer vorstellen, die persönlichen, dem Makler bekannten Umstände des Interessenten erklären, den Preis benennen, den der Käufer auf dem ursprünglich angesetzten Preis basierend bereit wäre zu zahlen, und erklären, unter welchen Bedingungen dieser Preis bezahlt würde. Bei dem Fall, der der Entscheidung des Obersten Gerichtshofes vom 21. Mai 2014 zugrunde liegt, ging es um den Verkauf einer Wohnung, bei der der Makler beide Parteien zusammenbrachte. Der Verkauf wurde ohne das Wissen des Maklers vollzogen und zwar zu einem geringeren Preis, als dem der zwischen Verkäufer und Makler in dem bestehenden Auftrag festgelegt worden war. Aufgeworfene Fragen waren, ob dem Makler gar keine Provision zustand, oder, falls doch, diese im Verhältnis zum letztlich bezahlen Preis berechnet werden muss. Ursprünglich war ein bestimmter Betrag als Provision festgelegt worden. Nachweislich war die Wohnung der interessierten Partei gezeigt worden, diese verlangte einen Preisnachlass, den der Verkäufer zusagte. Der vermeintliche Käufer sagte den Kauf dem Makler gegenüber ab, unterzeichnete jedoch zwei Monate später die notarielle Kaufurkunde. Damit wurde eindeutig beabsichtigt, den klagenden Makler zu umgehen. Das Urteil erläutert, dass der Verkauf dank der Tätigkeit des Maklers, der den Interessenten kontaktierte und die Wohnung mehrmals zeigte, zustande kam. Somit ermöglichte er, dass der Verkauf der Immobilie zustande kam. Zweifellos nutzte der Verkäufer die Maklertätigkeit, um den gewünschten Verkauf zu realisieren. Hinsichtlich der
Provisionshöhe ist das Urteil damit begründet, dass Verkäufer und Makler einen festen Provisionssatz vereinbart hatten, der vom Kaufpreis unabhängig war. Oder anders ausgedrückt, dass die Maklerprovision nicht als Prozentsatz des Preises vereinbart worden war. Deshalb entschied das Gericht, dass dem Makler die vereinbarte Provision zustand, auch wenn der Verkaufspreis letztendlich geringer war.