Analyse der möglichen Entschädigung im Zusammenhang mit den durch den Erlass 9/20 vom 25. Mai zu dringenden Maßnahmen für den Gebietsschutz der Balearischen Inseln vorgenommenen Rückstufungen

Am 25. Mai wurde die Gesetzesverordnung 9/20 zu dringenden Maßnahmen für den Gebietsschutz der Balearischen Inseln (Amtsblatt der Balearischen Inseln Nr. 92 vom 25. Mai 2020) veröffentlicht, die am gleichen Tag in Kraft tritt.

Was die Systematik der Vorschrift betrifft, unterteilt sich diese in zwei Kapitel:

• Ein erstes Kapitel, das sich auf die Bestimmungen für Boden in städtebaulicher Entwicklung bezieht. In diesem Sinne werden Maßnahmen für erschlossenes und nicht erschlossenes Bauland sowie für Bauerwartungsland vorgesehen.

• In einem zweiten Kapitel werden eine Reihe bedeutender und diverser Einschränkungsmaßnahmen in Hinblick auf ländlichen Boden und seine Nutzung als Bauland behandelt.

Nach Feststellung dieser Umstände analysieren wir im Anschluss die Auswirkung auf Boden in städtebaulicher Entwicklung, insbesondere Bauland und Bauerwartungsland. 

1.- Boden in städtebaulicher Entwicklung: Bauland und Bauerwartungsland.

In Bezug auf Bauland und Bauerwartungsland sieht die vorliegende Vorschrift eine echte Rückstufung des Bodens vor, sodass dieser Boden automatisch als ländlicher Boden eingestuft und der Kategorie des gemeinen ländlichen Bodens zugewiesen wird, wenn die in der Gesetzesverordnung 9/20 vom 25. Mai festgelegten Voraussetzungen erfüllt werden.

Wir werden hier nicht näher auf die notwendigen Voraussetzungen für das Vornehmen einer Rückstufung von Boden eingehen, da dieses Thema bereits in einem früheren Blogartikel behandelt wurde. Es sei lediglich erwähnt, dass die Vorschrift eine einheitliche Bedingung im Falle des von der Rückstufung betroffenen Bodens vorsieht: Den Ablauf der in der städtischen Planung oder dem urbanistisichen Handlungsprogramm vorgeschriebenen Frist für die Umsetzung der Maßnahmen zur städtebaulichen Umwandlung des Bodens, ohne dass diese Maßnahmen vollständig abgeschlossen wurden.

Nach Vornahme der Rückstufung wird in der Gesetzesverordnung 9/20 selbst in Artikel 6.4 darauf hingewiesen, dass die Rückstufung von Bauland gemäß der Bestimmungen des Artikels in Übereinstimmung mit dem staatlichen Gesetz keinen Anspruch auf Entschädigung gibt.

Diese Idee findet sich sowohl im staatlichen Gesetz in Artikel 11.1 der Königlichen Gesetzesverordnung 7/2015 vom 30. Oktober, durch die die überarbeitete Fassung des Gesetzes zu Boden und städtebaulicher Erneuerung genehmigt wird; sowie im regionalen Gesetz der Balearen, gemäß Artikel 6 des Gesetzes 12/2017 vom 29. Dezember zum Städtebau der Illes Balaers.

Angesichts dessen stellt sich die Frage ist irgendeine Art der Entschädigung möglich, wenn die zuvor genannte, in der neuen Vorschrift vorgesehene Rückstufung vorgenommen wird?

Die Antwort auf diese Frage hängt von dem Zeitpunkt ab, in dem wir uns befinden; das heißt, ob die Maßnahmen zur städtebaulichen Umwandlung innerhalb der von der Gemeindeplanung für die Durchführung der Urbanisierung gewährten Frist erfolgt sind, oder, ganz im Gegenteil, ob diese Maßnahmen außerhalb dieser Frist stattgefunden haben.

2.- Innerhalb der von der Gemeindeplanung gewährten Frist.         

2.1.- Entschädigung des Verlusts der Fähigkeit, an den Maßnahmen der neuen Urbanisierung teilzuhaben.

Nach Artikel 38.1 und 2 der Königlichen Gesetzesverordnung 7/2015 vom 30. Oktober, durch die die überarbeitete Fassung des Gesetzes zu Boden und städtebaulicher Erneuerung genehmigt wird, kann der Eigentümer für die Rückstufung seines Bodens entschädigt werden, wenn die Rückstufung des Grundstücks erfolgt, obwohl er sich innerhalb des von der Gemeindeplanung für die Durchführung der Urbanisierung gewährten Frist befindet.

In diesem Falle, und, sofern die Ausführungsarbeiten auf dem Grundstück zur Ausstattung desselben mit den grundlegenden städtebaulichen Diensten noch nicht begonnen haben, weist der zitierte Artikel darauf hin, dass der Eigentümer als Entschädigung für den Verlust seiner Fähigkeit zur Beteiligung an dieser Maßnahme der neuen Urbanisierung seines Landes oder für die Änderung seiner Umstände den entgangenen Gewinn einfordern kann.

Die Entschädigung für die Behinderung der Ausübung seiner Fähigkeit zur Beteiligung an der Maßnahme oder für die Änderung seiner Umstände wäre in jedem Fall das Ergebnis der Anwendung des gleichen Prozentsatzes, den das Gesetz über die Gebiets- und Flächennutzung in Übereinstimmung mit den Bestimmung in Artikel 18.1, Buchstabe b) des genannten Gesetzes für die Beteiligung der Gemeinschaft an den Veräußerungsgewinnen festlegt.

2.2.- Entschädigung der Initiative und Förderung von Urbanisierungs- oder Baumaßnahmen.

Falls die Maßnahmen zur städtebaulichen Umwandlung innerhalb der Frist begonnen wurden, gibt Artikel 39 an, dass, wenn die durchgeführten städtebaulichen Aufwendungen für die Person, der sie entstanden sind, aufgrund der Bestimmung, dem Akt oder dem Sachverhalt, der die Bewertung begründet, nutzlos geworden sind, diese Aufwendungen und Kosten mit ihrem Wert zuzüglich des risikofreien Zinssatzes und der Risikoprämie taxiert werden.

Hier sprechen wir also von:

• Aufwendungen, die entstanden sind, um das oder die technischen Projekte der Ordnungs- und Ausführungsinstrumente zu erstellen, die in Übereinstimmung mit der Gebiets- und Flächennutzungsordnung für die Legitimierung einer städtebaulichen, Bau-, Konservations- und Sanierungsmaßnahme notwendig sind.
• Kosten der begonnenen Arbeiten und der notwendigen Finanzierung, Verwaltung und Werbung für die Ausführung der Maßnahme.
• Gezahlte Entschädigungen.

In diesem Falle weist der zweite Absatz der Vorschrift darauf hin, dass die städtebaulichen Maßnahmen in der zuvor beschriebenen Weise bewertet werden, oder im Verhältnis zu dem erreichten Grad ihrer Ausführung (dem ausgeführten Anteil angewendet auf den Wert der abgeschlossenen Urbanisierung), je nachdem, welcher Wert höher ist, sofern diese Ausführung in Übereinstimmung mit den Instrumenten erfolgt, die sie legitimieren, und die festgelegten Fristen nicht überschritten wurden.

Dafür wird dem Grad der Ausführung ein Wert zwischen 0 und 1 zugewiesen, der wie folgt multipliziert wird:

• Mit der Differenz des Grundstückswerts in seinem Ursprungszustand und dem Wert, der ihm entsprechen würde, wenn die Maßnahme abgeschlossen wäre, wenn die Bestimmung, der Akt oder der Sachverhalt, der die Bewertung veranlasst hat, ihren Abschluss verhindert.
• Mit der Minderung des Wertes, den das Grundstück hätte, wenn die Maßnahme abgeschlossen wäre, wenn nur die Umstände der Ausführung geändert, der Abschluss aber nicht verhindert wird.

Schlussendlich bestimmt die Änderung der Planung vor Ablauf der im Etappenplan festgelegten Frist die Entschädigung der Kosten, die den betroffenen Personen entstanden sind, weil sie auf den Fortbestand des Plans vertraut haben. (Oberverwaltungsgericht, Abschnitt 6, Urteil vom 27. Juni 2006. RJ 2006\4754). Hierzu würden alle Kosten in Verbindung mit den ausgeführten Arbeiten gehören.

3.- Außerhalb der von der Gemeindeplanung gewährten Frist.

3.1.- Verwaltungskosten ohne Beginn der Maßnahmen der städtebaulichen Umwandlung.

Der Eigentümer hat lediglich Anspruch auf die Forderung einer Entschädigung für die umgesetzten städtebaulichen Kosten und kann keine Entschädigung für andere Konzepte fordern.

So ist, wie unser Oberstes Gericht klarstellt, das Eigentum von Boden statutarischer Natur (Drittes Oberverwaltungsgericht, Abschnitt 5, Urteil vom 29. Sept. 1998, Rec. 938/1992); und somit entsteht durch die bloße Tatsache, dass die Einstufung des Bodens geändert wird, kein Anspruch auf Entschädigung per se zugunsten des betroffenen Eigentümers. Vielmehr ist es notwendig, dass dieser selbst Maßnahmen zur städtebaulichen Umwandlung begonnen und somit die notwendigen städtebaulichen Kosten für die Ausstattung des Grundstücks getragen hat (Drittes Oberverwaltungsgericht, Abschnitt 6, Urteil vom 11. Okt. 2004, Rec. 7846/1999).

3.2.- Ausführung aller Maßnahmen der städtebaulichen Umwandlung.

Ein weiterer Entschädigungsfall, den wir außerhalb der gewährten Gemeindefrist vorfinden, liegt vor, wenn der Eigentümer die Gesamtheit der Maßnahmen der städtebaulichen Umwandlung für die Ausstattung des Grundstücks eingeleitet hat.

In diesem Fall geht das Oberste Gericht davon aus, dass eine Entschädigung für den Verlust der stäadtebaulichen Nutzung durch den Eigentümer angebracht ist, da das Stadium der Patrimonialisierung des Bodens bereits erreicht war, also die Konsolidierung des Recht des Eigentümers, sodass der Schadensersatz des vom Verlust des besagten Nutzens seines Grundstücks betroffenen Eigentümers greift (Drittes Oberverwaltungsgericht, Abschnitt 4, Urteil vom 9. Juli 2012, Rec. 6433/2010).

Aber was ist, wenn die Änderung der Planung durch die Genehmigung eines Rechtsetzungsaktes gegeben ist?

4.- Änderung der Planung aufgrund der Genehmigung des Erlasses 9/20 vom 25. Mai zu dringenden Maßnahmen für den Gebietsschutz der Balearischen Inseln.

In diesem Falle müssen wir uns fragen, bei welcher öffentlichen Einrichtung wir die angestrebte Entschädigung einfordern sollten.

Der Schadensersatz sollte von der Behörde gezahlt werden, die für die Entscheidung verantwortlich ist, die zu der Rückstufung geführt hat.

Es stellt sich die Frage, ob die Rückstufung eine rein legislative Angelegenheit ist, da die Gesetzesverordnung ratifiziert wurde, oder eine Angelegenheit der Regierung der Balearen, da diese die genannte Gesetzesverordnung erlassen hat, die später ratifiziert wurde.

In diesem Sinne sind wir der Auffassung, dass der Entscheidungsträger die Regierung der Balearen sein sollte, unbeschadet der späteren Ratifizierung durch das Parlament.